来源凤凰网房产
多年以后的某个时刻地产老野们聚在某个咖啡桌或烧烤摊上聊起2020年注定会是众生感概万千百感交集
根据西方经济规律的研究2016年应该就会爆发经济危机这几年来各国政府很努力的进行逆周期调整一直拖到2020年虽然尚未爆发全球范围内的经济危机但全球经济压力山大已经是显而易见2020年年初开始突如其来的新冠肺炎蔓延全球让本已困苦不堪的地球村雪上加霜
2019年年底中国城镇化率达到6060中国房地产进入白银时代满足人民群众日益增长的舒适健康的居住需求成为新征程的主旋律2020年广西南宁的城镇化率超过62各种地王炸高端项目连炸让整个广西感觉一瞬间天翻地覆慨而慷
综上可见2020年一方面全世界水深火热一方面中国貌似还风景这边独好尤其是在昔日中国的西南边陲南宁各行各业依旧欣欣向荣房地产行业表现也尤为亮眼一切都充满着希望
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16020年该不该买房该如何买房这是一个问题
如果要问我我的个人建议两条第一条刚需购房者赶紧买第二条高端购房者一定精准下手有独特唯一稀缺性资源的风水宝地
刚需购房者肯定是早买早好长远来看房价坚挺刚需购房者应该是能上车就上车而作为更理性的高端购房者在2020年也迎来了好的机会就是要趁经济不好看准具有保值性唯一性稀缺性的高端住宅尤其是有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目趁价格厚道的时候赶紧下手否则等经济一旦转好有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目价格绝对是飞扬直上让人遥望不及的
一
白银时代改善居住成为时代新任务
据国家统计局公布数据截至2019年年底中国城市化率达到6060
城镇化率60是一个里程碑式的时刻它标明中国房地产已经基本告别高速增长的黄金时代进入平稳增长的白银时代
央行最近发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示我国城镇居民家庭的住房拥有率为960户均拥有住房15套
据统计截至2019年年底南宁市城市化率超过62南宁也已经进入白银时代解决改善居住问题成为房地产的新任务
二
白银时代高端购房者开始凸显
据恒大研究院报告在可见的未来中国城镇主力置业人口数量保持稳定但年龄中枢上移住房改善的能力提升
首先中国人口总量峰值临近但受益于鼓励生育政策估计仍能维持510年的增长
联合国对中国人口规模有9个预测方案预计中国分别将于2030年2031年达到146亿人的峰值
城镇主力置业人口数量稳定在55亿人左右我国2045年以前2060岁城镇人口数量稳定在55亿人左右
其次主力置业人口年龄中枢上移住房改善能力提升主力置业人口中4560岁为三次及以上的再改和豪改群体
根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据20202030年中国再改和豪改需求人口占比维持在40左右中国房地产业的改善时代已然来临并预计持续到2035年左右
综上所述高端住宅的天时已到南宁优质高端住宅的火爆时代开启了
三
开发商打造高端住宅的意愿强烈
城市化率60之前解决的是住房短缺问题开发商主要走大规模高周转路线所谓黄金时代时间就是金钱速度够快才能抢到更多钱开发高端住宅不仅开发速度慢去化速度也慢跟时代要求不符所以主流的开发商都不愿意开发商高端住宅
城市化率60之后进入白银时代解决改善需求品质和服务个性化才是时代的主旋律这个时代各家开发商转身做高端住宅的意愿才开始凸显出来
2020年南宁各种DW地块出现五象湖凤岭南等等不断刷新的地价却仍然有众多开发商踊跃举牌斥巨资拿下胆量何在显然是白银时代购房者对美好居住的追求给与的
最近各种14万以上地价的土地成交和各个2万高端住宅的各种王炸已经明显印证了时代的变化
四
政府精明推地璞玉地顺势推出
实话实说南宁市是一个高度依赖土地财政的城市土地财政在南宁市政府财政收入中的比重超过60土地出让收入及土地相关税收是政府非常注重的所以政府在土地出让上是非常专业和有节奏的前些年南宁市的土地都是小块分割出让以便尽量获取高价很少看到有高达百亩的土地整体出让而且都是易开发的平地净地为主而开发难度较大的适合做高端住宅的山陵坡地推出的比较少有山又有江的土地更是凤毛麟角而这种有山又有江的凤毛麟角地块正是值得强烈关注趁早下手的首选目标
丘陵地带出让少的原因一方面是因为这些地开发难度比较大进度慢在力求大规模高周转的黄金时代主流开发商都嫌麻烦政府也不好出手另一方面实际上也是因为山地和丘陵地带的开发其实更容易做出高端住宅如果等到合适的时机其实能够获取更好的土地出让价格所以南宁的丘陵地带土地出让很少
从这个图上其实比较好看出南宁市核心区附近比较大的丘陵地带其实主要就两块青秀山和南宁东青秀山已经无法开发了就看南宁东了
南宁整体向东向南南边比东边开发进度快主要也是因为南边大片平整的净地开发难度相对小南边现在差不多了随着白银时代的到来向东的这边丘陵又该提上日程了南宁东的这块丘陵地带估计以后都会是高端住区
五
高端住宅好风水管三代
中国买高端住宅尤其豪宅别墅为甚的富主都比较注重风水原因很简单创业容易守业难创富一代想要保住财富并继续恒大恒强世袭传承这时候中国流传几千年的风水便成为这些上层富豪们要借助的主流工具俗话说好风水管三代正中这些上层富主下怀
风水的精要原则其实就八个字山环水抱藏风聚气
如果严格遵从风水上的山环水抱藏风聚气八字真经的话优秀的风水住宅应是如下图所示
这就是风水上最有名是四灵决常听人说的左青龙右白虎前朱雀后玄武其实就是要求本尊像皇帝一样在中间前后左右都有护卫护卫还得安排得当一是要保持适度距离二是要保持适当高度和力度
依据四灵决原则我们以南宁整体的范围来看风水的话结论就是邕江北岸风水大势是胜过邕江南岸的
南宁北面有很大的山脉算是玄武方高耸有力东西两边也有较多山脉可算是青龙白虎一应俱全邕江北岸的区域比邕江南岸的区域风水好的地方就在于邕江环抱的是北岸区域如下图所示一看就明白的从历史来看南宁江北的开发进程和历史都要优于邕江南面也侧面坐实了这一点不管过去是否在城市发展的顶层设计就考虑过风水问题现在现实来看也是江北面的开发发展比南面更快也侧面证实了江北区域更受上天眷护
可能有人会说现在不是五象发展得很好吗是的那又涉及到风水上的另一个问题风水轮流转了这里限于篇幅不展开说了
所以南宁风水最好的地方应该是沿着邕江找江北区域江水环绕同时北面有山的地方
如果我们秉着沿着邕江找江北区域江水环绕同时北面有山的地方这个原则去实施寻找的话就会发现其实南宁就两个板块满足青秀山丘陵板块和南宁东丘陵板块
青秀山板块已经无法开发那么风水最好的就要沿着邕江往南宁东丘陵板块去找江北面的地方目前比较成气候的就是仙葫板块了
其实不仅我们看到仙葫临江风水好我们航拍图可以很明显看到仙葫早就出现了半山别墅群早有人下手风水宝地了
不过人家早早下手的别墅现在我们是难得公开市场顺利买到了想要那里的别墅大概也只能是干瞪眼了不过想要买一手的一线江山豪宅的话会惊喜发现还有一个在售项目这个项目名字叫江山墅简直是硕果仅存级的存在
江山墅正好也在邕江北岸在邕江的环抱之内同时又背有靠山可谓占据了风水大势
从下图可以明显看到江山墅的背山面水这个位置也算是得天独厚了
下面是一张实地航拍图我们来看看
江山墅这个名字也是赤裸的精妙三个字都是楼盘的卖点前有一线临江背有北面靠山纯别墅社区南宁市面上一线临江的高端项目有背有靠山的项目有纯别墅社区也有但是同时具有江山纯别墅三个条件的貌似迄今为止仅此一家
如果我们再放大视野从南宁周边来龙来考察会发现南宁周边主要山势形似一头向东南奔跑的霸王龙而江山墅就正好处在霸王龙的脚踝处
脚踝是活动最多的关节也是生命力最强的地方在风水来说就是生机很强的地方而更妙的是邕江流经此段就如同血管里的血液在霸王龙雄壮的右脚里激情奔流更是增强了此处的生机所谓山水一体有情有意充满生机
如果从项目区域图来看我们更能看到更多多精妙之处
面对南面的邕江巨大财源龙岗大桥和仙合大桥就像两道关栏锁住此段财源同时案山灵龟山公园又像一个金元宝一样帮助江山墅稳稳吸住财源
从上面的区域图来看结合项目规划鸟瞰图来看江山墅也具有非常优秀的风水条件
1后面靠山扎实左边青龙高耸意味着男性兴旺利官近贵
所谓山管人丁水管财靠山扎实同时青龙高耸意味着人丁兴旺且男丁为主而且男主给力能撑天能成为家里优秀的顶梁柱且社会地位高靠山扎实青龙秀气高耸也是利官近贵的风水表现意味着此处业主容易有贵人和朋友帮忙工作顺利晋升顺利
2青龙秀气高耸白虎相对低伏各得其适
意味着这里的业主家庭和睦各自有一定的独立性但又相互配合得当能有效相互扶持促进家庭的整体兴旺
3清水明堂宽阔且有左右关栏紧锁案山加护意味着财源广阔且稳稳守得住
前面财源巨大且有三重护卫龙岗大桥和仙合大桥像两道关栏死死锁住江山墅面前一段财源再加上灵龟山像一个巨大金元宝帮忙牢牢吸住财源意味着江山墅社区的业主发财机会很多且都是稳稳的财源广进
中国社会讲究的是丁兴财旺俊男淑女江山墅的地理环境完全符合原生丁兴财旺俊男淑女之风水宝地的要求
俗话说风水管三代一个家庭能否富过三代开枝散叶变成贵族祖宅风水确实很有影响
像江山墅这样半山之上一线江景纯别墅社区的一宅定江山的风水豪宅绝对对家族的传承发展有巨大正面影响
说完风水我们再看看小区的规划和产品
六
江山墅绝无仅有值得下手
1江山墅半山之上一线江景纯别墅社区仅此一家
前面其实已经提到过江山墅这个名字也是赤裸的精妙三个字都是楼盘的卖点前有一线临江背有北面靠山纯别墅社区
南宁市面上一线临江的高端项目有背有靠山的项目有纯别墅社区也有但是同时具有江山纯别墅一手在售四个条件的貌似迄今为止仅此一家
上面这张航拍图也很明显可以看出虽然位置基本相近的还有中海半山壹号和荣和澜山府但是中海半山壹号和荣和澜山府不是一线江景一线江景的只有江山墅他们背后也没有自然的靠山他们建在山上成为江山墅的靠山他们也不是纯别墅社区都是联排别墅多层洋房的组合只有江山墅是清一色纯粹的地面只有3层的别墅
再重复一遍同时满足江山纯别墅一手在售四个条件的貌似迄今为止仅此江山墅一家
206容积率前无古人后无来者
项目占地300亩仅有522户容积率06即使是别的纯别墅小区也没见过比06还低的随着政府禁墅令的政策的颁布和严格执行06的容积率已经是前无古人后无来者绝唱了
3套型面积大开间高赠送稳居一线
江山墅这个社区500来户全是联排别墅单套面积200多平赠送面积大约也是200来平赠送前后大花园和南面阳台露台楼顶大露台大致的概念是买一套200多平的别墅实得约500平的面积买一赠一或说买一得二
大开间每户开间都高达7287米这个尺度在全市来看也基本稳居一线
客厅挑高735米这个挑空高度也是市面罕有
关于产品不宜多说有兴趣的自己去现场看最实在了
七
离尘不离城位置优越
提到别墅大家第一反应大概就是远离市中心的偏远郊区尤其是像江山墅这样的半山之上一线江景纯别墅社区给人感觉简直应该是人迹罕至的地方然而这次不一样了江山墅还真是属于南宁市最NB的区域青秀区的风水宝地然后还是南宁向东的黄金大道民族大道的沿线楼盘青秀区民族大道这两个条件的价值大概南宁人都知道了
下图可以很明显看到江山墅离目前南宁最高端成熟的青秀东盟商务区仅有1020分钟左右车程而且都是主干道
通过仙合大桥去未来的南宁中心五象区也就是过个桥就到
八
铁学商俱全无忧配套
远期规划中项目所在位置有6号地铁线经过且规划多条道路通往柳南高速路建成后可快速通往市中心通达性佳目前仙合大桥正在进行前期工作建成后仙葫板块和龙岗板块的互通性将更强
项目5公里范围商业医疗教育配套齐全如下图所示
值得注意的是项目旁边就有著名的民主路小学广西外国语学院下属实验学校都是优质教育资源还有值得期待的龙湖天街据说是想要跟万象城扳手腕的存在
九
价格厚道过这村没这店
最后再说说价格的事前面我已经说了2020年绝对是一个下手抄底的好年份
经济不太好为啥我还建议高端购房者赶紧下手呢理由其实也很简单就是趁他病要它命就是要趁经济不好高端住宅价格厚道的时候赶紧下手否则等经济一旦转好有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目价格绝对是飞扬直上让人遥望不及的
想想城市化率超过60也就是说房屋短缺时代已经结束接下来要解决的就是日益增长的美好居住需求那就是高端住宅需求即将井喷从最近南宁的地价不断飞升前几天凤岭南被中国铁建拿下的地块地价已经超15万平米可想而知以后的高端住宅至少什么价了
而2020年又恰逢世界经济不好加上新冠肺炎的影响高端住宅市场受到较大影响价格低于价值这个时候有钱肯定是趁机抄底抢购具有独特唯一稀缺性资源的风水宝地项目
江山墅这个项目的优势非常明显就是前有一线临江背有北面靠山加上纯别墅社区南宁在售的能同时满足这三个条件的风水宝地仅此一家别无分店
关于价格我初步打探了一下套均540万650万左右按实得约500平米算大概12万14万平这个价格甚至都没有前几天中铁拿的那块凤岭南的地价高前几天凤岭南被中国铁建拿下的地块楼面地价已经超过15万平米
试试想前有一线临江背有北面靠山加上纯别墅社区江山墅离尘不离城距南宁现有最成熟繁华中心东盟商务区1020分钟车程去未来城市的中心五象新区过个桥就到铁学商也是一应俱全
目前这个价格是不是很厚道的值得趁机下手的
至少我觉得过这村就没这店了
对了还要提醒的是准现房买了今年年底或明年上半年就交房
可谓世袭豪宅无需等待顺风顺水马上就来
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