相邻关系要解决的是相互便利问题而公共空间要解决的是合理使用问题
在考察是否必要的便利时应本着反对解释的视角看看替代的措施是否足够的不便利A小区的后门关闭导致B小区业主绕着小区走一圈去买菜购物并不构成足够的不便利
不从邻地上走就无路可走构成了袋地关系可以当然地享有邻地通行权否则没有权利当然地要求其他小区向非业主开放通行权
根据民法典规定处理相邻关系若无法律法规规定可以按照当地习惯法律所称的当地习惯是当地普遍的做法例如上海住宅小区鞋柜外置于楼道是普遍做法而仅仅是AB小区之间的做法尚不构成当地的习惯
生活经验告诉我们允许非业主随意穿行小区并非当地习惯如果仅仅是AB两个小区的习惯做法构不成当地习惯法理告诉我们一个人一直对你好有一天他有权不再对你好
并非小区内所有共同共有的财产都必须由所有业主共同使用例如伸出竹竿晾晒衣物搭雨棚遮风挡雨均属个人使用了公共区域只要属于合理需要均无不可
铁门打开抑或不打开要看两个方面其一规划是否明确了业主的合理预期其二假设规划并未明确业主预期则必须遵循合理需要的原则来判断必须避免别墅物业费更贵外面公共交通不方便等两个判断误区而要从各方合理预期的角度做出判断
别墅区的南门口
据近日报道嘉定某小区的业主们正在为一扇门的开闭争执不休
事情并不复杂
312国道曹安公路4908弄的房产项目包含别墅高层两种住宅形式1153号为联排别墅位于小区南部又名西上海君廷155172号为高层建筑位于小区北部又称西上海御庭房子建成交付后没多久别墅区和高层住宅区之间唯一的通道被加装了一扇铁门将别墅区和高层区分隔开来五年来业主们似乎达成了默契别墅业主从南门进出高层住宅业主从西门进出
高层小区进出的西门口
而9月初靠近西门的曹安公路上接连发生两起电瓶车相撞的交通事故打破了此种这种默契发生交通事故很大的原因是高层业主进出的西门面临的外部交通环境西门口是小区配套商业街沿商业街向南走100多米才能汇入曹安公路且只能向西通行而由于幼儿园小学等都位于小区东侧不少骑电瓶车的高层业主从西门出来转入曹安公路后往往干脆逆行向东
根据记者的观察下午4时30分短短2分钟内就有十几辆电瓶车从商业街区驶出径直朝东而去且曹安公路该路段并未设置人行道正向逆向的人车在宽2米多的非机动车道上混行十分危险
如果高层住宅业主也能够像别墅业主那样由南门进出当可避免这一困境
这道尘封了五年的铁门究竟该开还是不该开
铁门隔断了高层和别墅之间唯一的通道
高层住宅业主认为铁门应当打开尽管别墅区和高层区名称上略有区别但由同一家物业管理选出了同一个业委会共用同一个门牌地址地图上无论搜索哪个名字显示的都是别墅区和高层区共同的地块很显然就是一个小区不应被一扇铁门硬生生地隔成两块独立区域
地图上搜索两个名字范围包括别墅高层等全部地块在内
地图上搜索两个名字范围均包括别墅高层等全部地块在内
但在别墅区业主看来以铁门进行区隔是合理的别墅在出售时开发商就曾承诺其是独立区域别墅区物业费更高绿植密布环境舒适一位业主称现在别墅区共计134户业主每家仅有一个车库可往往每家不只一辆车别墅区并没有地下车库多出来的车就只能停在小区路面上道路资源本就紧张我们现在行车还得互相避让开门后岂不是更加拥堵了
双方各执一词但道理只有一个该如何认定呢
在法律上通行便利通常会涉及到相邻关系与公共空间这组关系只有把这个问题说清楚了门该不该开才讲得明白
相邻关系要解决的是相互便利问题而公共空间要解决的是合理使用问题先说说相邻关系问题
相邻关系要解决的是相互便利问题
我国民法典第二百九十一条规定不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的应当提供必要的便利
这里的难点在于何为必要的便利
上海曾经发生这样一场官司AB小区相邻A小区的前门有一条马路卖菜的及各色摊贩都在这条马路上经营后门对着B小区B小区的业主多年来穿越A小区到前面的马路上买菜A小区最后不堪其扰业主大会决定把后门关闭这样B小区的人就必须绕一个大圈去买菜B小区业主诉至法院称他们穿越A小区很多年了应当继续允许他们穿越要求A小区打开后门
在这个案件中法院的审查重点包括其一A小区开放通行权给B小区的业主是否属于法律规定的必要的便利其二B小区的业主穿越了多年是否构成A小区必须继续容忍其穿越的理由
先看第一个问题即算不算必要的便利如果算的话B小区的业主穿越A小区时A小区的业主必须保持容忍在考察是否必要的便利时应本着反对解释的视角看看替代的措施是否足够的不便利在本案中A小区的后门关闭后B小区业主至多就是绕着小区走一圈还不构成足够的不便利
反之袋地则不同所谓袋地是指被周围土地所环绕而与外部道路无路相通的土地环绕袋地的周围土地称为邻地或周围地根据绝大多数国家的法律袋地所有人或利用人基于正常目的拥有在邻地上通行的权利对于邻地所有人的不法妨碍具有排除妨碍请求权这在学理上称为袋地通行权或邻地通行权
直白地说不从邻地上走就无路可走构成了袋地可以当然地享有邻地通行权而B小区则不然不属于袋地没有权利当然地要求A小区向其开放
再说第二个问题AB小区之间多年来的做法是否成为B小区要求A小区继续开放的理由或许B小区的业主会说我们多年来已经习惯这样做了习惯也要遵守啊
的确我国民法典第二百八十九条规定法律法规对处理相邻关系有规定的依照其规定法律法规没有规定的可以按照当地习惯
请注意法律说的是当地习惯而不是当事人的习惯仅仅是AB小区之间的习惯尚不构成当地的习惯
什么是当地习惯举个例子在上海某小区居民把鞋柜放在楼道里曾经引发官司邻居告到法院称影响相邻关系了法院判决支撑鞋柜外放上海寸土寸金鞋柜外置是当地习惯只要鞋柜不太大不影响通行即可
当然如果鞋柜外置臭气熏天则构成不可量物侵害行为邻居有权请求排除臭源以维护自己身心健康我国民法典第二百九十四条规定不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物排放大气污染物水污染物土壤污染物噪声光辐射电磁辐射等有害物质也就是说不要说在楼道里就是在家里搞出种种异臭飘到邻居家里也属侵权行为
生活经验告诉我们允许非业主随意穿行小区并非当地习惯仅仅是AB两个小区的习惯经验也告诉我们一个人一直对你好有一天他有权不再对你好
就道路通行而言不同的小区才会发生相邻关系问题而同一个小区则不适用相邻关系规则要考虑的是公共空间的合理使用问题
公共空间要解决的是合理使用问题
嘉定曹安公路4908弄的问题属于同一个小区里别墅区与高层住宅小区之间的矛盾因而并不适用相邻关系规则适用的是公共空间的合理使用规则
首先要明确的是该小区的道路所有权属于全体业主共有根据民法典第二百七十一条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权第二百七十四条规定建筑区划内的道路属于业主共有但是属于城镇公共道路的除外
因而一个直观的判断是嘉定这个小区的业主对于小区内的公共道路保持着共同共有的关系各个业主有权为了自己的合理需要而使用小区公共道路
什么是合理需要符合一般的理性人的正常认知就是合理需要反之则为不合理的需要
曾经有一个案子上海虹桥有一栋居民楼有一位大胖子买了顶楼把大浴缸吊到屋顶每天放水在里面洗澡下面楼层的业主要求胖子拆除浴缸理由是一想到有人在自己的头顶上洗澡就很不舒服而且影响住房安全胖子抗辩其一法律不保护情感你们心里不舒服与我没有关系其二如果浴缸塌陷先砸到的是我自己其实本案并不适用相邻关系法则而应适用公共空间的合理需要法则在屋顶上露天泡澡纵观上海没几个人有此需求这个习惯有点怪甚至有点小变态故而不属于合理需要法院最后判令胖子拆除大浴缸
另有一件案子也发生在上海数十年前很多人生活在棚户区每年冬天总有人煤气中毒死亡原因在于居住环境逼仄没有办法顺利排出煤气张三幼年生活在棚户区长大后心理阴影非常严重心生恐惧把热水器装在了门外对门邻居一推开房门就看到了热水器感觉不舒服酿成诉讼与前面的案例相同该案的请求权基础并不在于必须相互给予便利的相邻关系不能认为我看得不舒服就可以要求对方拆除该案的请求权基础在于公共空间的合理使用热水器置于门外不属于合理需要几乎所有的民众都是把热水器装在屋内的
由此看来并非小区内所有共同共有的财产都必须所有业主共同使用例如伸出竹竿晾晒衣物搭雨棚遮风挡雨均属个人使用只要属于合理需要均可为之但不可侵害其他业主利益例如雨棚不能搭得太大一来影响其他业主的视线二来可能会方便盗贼入室行窃
回到嘉定小区的事件高层住宅小区的业主要求打开横亘于别墅与高层之间的铁门以实现其通行便利究竟是否属于合理需要可以考虑以下因素
其一规划是否明确了业主的使用预期如果该小区的规划中就有一道门将别墅区与高层住宅区分开并且写明该门常闭只有在消防等特殊需要时才会开启则可视为规划明确了小区公共区域的使用规则该规划影响了房价别墅区与高层住宅的业主在购房之时即视为接受了对公共区域使用的此种安排记者从安亭镇政府相关部门了解到早期的规划图纸上确有该铁门记者采访时别墅区的一业主称别墅在出售时开发商就曾承诺其是独立区域那个门是消防通道应急时才开启
规划图纸上对应的位置确有设置铁门
当然小区规划中有铁门与小区规划中有铁门并且常年关闭是两个概念如果不是后者则开发商在销售别墅时称别墅区是独立区域有欺诈的嫌疑
其二假设小区规划有铁门但并未言明常年关闭则必须遵循合理需要的原则来判断在此要避免两个判断误区一为物业费物业费是物业公司收取的服务费是业主与物业公司之间的事情别墅区的物业服务更好物业费自然更贵但不能因此认为别墅区有权关门另一个则为外部交通不便的问题如果是曹安公路的道口设置或红绿灯设计不合理逼得业主不得不逆行应由政府解决它也无法成为打开门的正当理由如果道路设置并不存在明显的不合理只是业主想走捷径而违法则是业主自身的问题更加无法成为打开小区铁门的理由
当然尽管别墅与高层住宅属于同一小区业主对公共区域享有共有权但两者毕竟属于不同类别的区域五年来高层区业主并没有期待从别墅区穿过从而间接地说明打开铁门允许穿越并非当然地符合购房时各方的期待考虑到打开大门或许会带来更大的矛盾建议在协商的前提下采取有限度地开放方式可以考虑在业主上下班高峰及接送孩子读书的时段开放例如早上630830下午430630
衡平向来是法律的一大价值对于处理诉求各异的业主需求衡平价值愈显重要
作者系法学教授
栏目主编王海燕文字编辑王海燕题图来源图虫图片编辑苏唯
来源作者罗培新