经济观察报记者陈月芹当小开发商仰望地上的塔楼计算着通过降低容积率来提高收益的时候部分大型开发商已经在打地下室的主意通过降低地下室的建筑面积来节约成本
对开发商而言建一个地下室投进去的是真金白银但看得见的利润很少投入产出比远远低于地上建筑少做或抬高地下建筑不仅可以节省成本在总建面积不变下还可以使可售货值和利润实现最大化
一个项目每抬高10公分就能省下20万元40万元一位Top3房企区域总裁林凡向经济观察报介绍这是集团老板开会时经常强调的生意法则从基层员工做到区域总裁级别的林凡对地下室投入产出比也心知肚明就像吃辣椒会辣一样属于常识
对于拥有数百个上千个项目的大型开发商来说每个项目抬高1米节省下来的是数亿元甚至数十亿级的成本在当前土地建筑材料工人等成本不断上升背景下地下室是为数不多可挖掘的领域
2020年以来林凡所在的公司从集团层面对地下建安成本的管控要求越来越高一季度集团会议时重点强调过一次6月初的区域总裁会议上这一要求再次被提及会议结束后林凡也向区域内的项目总经理强调了老板的意志
车位配比人防空间设备用房等是地下室的硬性指标在无法从标准上剔除的情况下如何横向地优化设计尤其是三四五线城市的人防车位配比调整纵向上如何尽可能调整地下室的高度甚至在自然地面上做地下室房地产开发商们有自己的考量
背成本
外立面的用料户型设计装修标准园林绿化这些地上可视的建筑形态不仅是开发商角逐比拼的重点战场也是业主能切身感受到且为之买单产生溢价的部分鲜有开发商将地下室建得好作为案场的营销说辞
但卖相并不好看的地下室却占据着一个项目不小比例的建安成本一家前十房企华北区域项目总经理曲邯用深恶痛绝来形容自己的感受
地下室的建造包括车库人防空间设备用房仓储空间等形态其中出于国防安全需要一般地下最底层做为人防空间钢筋混凝土含量防护门结构外墙地下防水基坑支护等具有单独的设计标准
但从商业的角度而言人防空间不允许买卖在和平时期开发商可以有偿用于商业也就是只租不售地下产权车位仓储虽然可以交易但无论从成本投入还是销售价格对于开发商都不算事一笔划算的买卖地下室建设投入有时就是个无底洞根据曲邯估算地下人防空间的单方建安成本比地上建筑部分高出50以上如果地上建筑的成本是2000元平方米那么地下室一层的建造成本可以达到3200元3500元平方米地下二层的成本更是达到40005000元平方米
曲邯表示地下部分的成本并非按照深度呈线性增长地下三层相较地下二层的成本区别非常大越往下开挖地质条件复杂整个土方需要挖土回填防渗漏投入大量钢筋混凝土等建材
更多的投入并不意味着更高的回报地下室的售价无法和地上部分等量齐观抬高或向下走开发商对地下室的态度经历过几个转变
2017年之前由于每个项目地上建筑受容积率限制地上可售部分和总建筑面积的比值为可售比在限价背景下开发商在北京的项目会尽量往地下走用当时可售但不计入容积率的地下面积去背地上的货值争取利润最大化一度出现地下价格高企的情况
2017年北京市开始对地下面积进行限价要求地下面积的单价不超过地上的一半加之地下建造成本高舒适性差偷地下现象由此逐渐退出市场不再受到开发商的青睐
部分开发商尝试做底跃产品将首层与地下一层或与二层打通利用室内楼梯形成跃层近年北京再次出手堵漏不允许地上和地下连通部分开发商将地上住宅地下仓储空间绑定出售一层业主可以自行将住宅与地下室打通
但此类底跃的产品力竞争性不足地下部分价值与投入形成的剪刀差劝退了不少打地下室算盘的开发商
车位账
每个项目有车位配比的要求各地规定车位数与户数比例通常为11或115不等在北京河北沈阳大连等地均有开发项目经验的曲邯介绍北上广深等一线城市高地价高房价建安成本相较土地价格占比不大而且小区入住率高车位对多数业主是刚性需求一二线城市的地下车位不愁卖
如果计入公摊面积一个标准车位的面积为40平方米左右按照每平方米3500元成本计算地下车位的建安成本达到14万元个北京非核心地段的车位费只能勉强填平建造成本
对比三四五线城市的刚需楼盘业主由于经济习惯等原因对车位的需求并不那么强烈尤其是户外公共空间较为广阔的城市很大部分选择将车停在户外或路边节省的车位费甚至抵得上装修费
长沙一家本土开房地产发商总经理覃湘算了一笔账他在长沙操盘的一个刚需项目2014年开盘每个车位售价是6万元6年过去了至今还剩30车位未售出
覃湘表示这已经算不错的成绩了三四线城市刚需楼盘的车位大约需要10年才能全部售完
地下车位分为产权车位和人防车位根据人民防空法的要求地下车库宜结合人防设计在平时作为汽车车库使用在战时则作为人员物资的掩蔽场所一般城市规划都有对人防配建面积比例的规定也可以缴纳一定费用由政府易地再建
和产权车位不同人防车位一般只租不售最长租期为20年一家top3房企东莞区域项目总许司表示近年来各地对人防车位的规定也有所松动广州东莞允许出售深圳则因为车位紧张无论人防抑或是产权车位均只租不售
许司介绍其操盘的项目建面约为30万平方米前期测算过两个方案一是按照政府要求的额度在项目地下建设人防空间二是只建一半的人防空间另一半和规划部门等沟通上缴易地建设费两个方案最终的车位利润差超过2000万元
各地对人防车位的所有权和使用权标准不一曲邯透露此前其在沈阳操盘的两个项目被有关部门要求每年缴纳出租或出售人防空间作为车位的费用每年每平方米数元不等也可以一次性缴纳人防空间建造成本很高开发商把人防车位用于经营每年要向人防办交钱但整个车库一年能卖出的车位有限常常出现车位钱不够交费的情况所以最后我们也只能将车位闲置谁也不让用曲邯透露
车位地下面积卖不出价钱如何严控可售比是重仓三四五线城市的开发商无法回避的问题
许司表示小县城土地成本没那么高和北京34万元平方米的楼面价相比小县城只需要几千而全国的建安成本包括钢筋水泥砂石等价格比较透明无非是人工上有些许高低对比下来三四五线城市的建安和土地成本之间的关系显得特别明显
对三四五线城市而言建安成本能占总开发成本4060其中地下建造成本占比达20以上与此同时三四五线城市又用不了那么多车位按照11或112的比例一刀切建地下车位对开发商而言压力较大加之当下楼盘销售不景气开发商会尽量和规划部门沟通
人防车位不可售只能在项目交付以后由物业公司去向人防系统申请用于租赁平战结合曲邯透露对开发商来讲地下室的一次性投入巨大多数开发商早前选择交人防异地建设费哪怕不挣钱也要换成可售车位至少能在一定程度上冲抵整个建设成本
易地建设需要当地政府人防办批准不是所有项目想交费就能办的曲邯透露北京的项目已经不被允许易地建设了
许司透露其曾在广东某三线城市开发一个小区车位配比为108彼时其曾以区位偏远针对中低收入阶层户型面积小等理由成功将车位配比调整为50平方米以下户型车位配比降至1035080平方米为106100平方米以上为08140平方米以上面积按照11配建
开发商不愿意做人防车位的另一原因是出租人防车位的租金收益不在地产开发的报表体现而计入物业公司经营数据中林凡补充销售回款才是开发公司的主营业务没有任何一个开发商愿意去多建地下室
加减法
除了减量建设尽量抬高地下室也是地下室生意经的重要内容
目前全国各地对地下室的要求一般为地下车库顶板覆土厚度不宜超过15米从报规口径来说仍属于地下室
曲邯透露有些小区的正负零地面比市政道路高15米地下再挖一挖这个半地下有了采光变相偷出一层面积来这在北京等一线城市的操作空间非常小67年前的河北可以实现但近三年也实现不了了
而南方城市为了防潮放涝规划上允许有架空层存在不计入面积因此许多南方项目会打造一个架空层或挑高56米的大堂虽然增加了竖向建造外装内装成本但对于高端项目能产生溢价是许多豪宅项目的标配曲邯举例说明了南北方城市地方规划的差异性
架空层半地下室产生的溢价并非抬高地下室的主要目的曲邯解释称而是为了少挖土加快项目周转
前述地下高额的建安成本是一方面原因如果地质条件比较复杂比如地下磁力层已经风化或是岩层太浅不满足地下室建设时抬高10公分能节省的成本十分可观
在林凡看来相对于数十亿货值的项目来说抬高10公分节省20万元40万元可以忽略不计其主要诉求是加快周转和回款
对不太擅长工程管理的小型开发商3个月能建完地下室算很好的了许司直言从工期来看其负责的项目建完一栋楼需要70天还是在天气条件给力工程十分顺畅的情况下完成的其中建地上第一层需要10天再往上一层仅需5天而建造一层地下室连带打桩挖土至少2个月正负零地面建完后2个月预计盖12层接近达到预售节点到这里才看得到进账
部分城市要求项目建设到正负零地面就可以预售开发商由此开始回款因此如果三四五线城市能抬高少做甚至不做地下室在自然地面上做车库架空层停车等既可以加快施工速度降低开发商成本还可以加快回款
相当于预售节点提前了2个月不打桩不挖土直接在地上就开干了许司表示这节省下来的钱因项目而异货量越大开发周期长资金占用的成本会减少得更多
覃湘在长沙的项目受返乡置业潮影响较大其直言很多业主在广州深圳杭州等地工作在老家购置一套房子属于投资非自住只在过年或特殊时期回长沙住几天这类业主买了房大多不买车库会选择按天租用车位大量车位闲置
其次地产和金融直接挂钩项目占用的资金量越大使用的周期越长成本越高可能最终挣的钱被银行分了甚至被渠道吃掉覃湘坦言建造一层地下室花费的40天时间其资金成本没有产生效益
如何处理三四五线项目的地下部分覃湘没有更好的办法只能便宜卖或者为了尽快收盘快速变现也为了方便税务清缴免去让税局评估地下车库的虚拟价值的过程可以转让给第三方即外销实际上小区车位只能卖给小区业主这一操作属于违规
许司还解释了三四五线城市大盘项目的操作逻辑例如分三期开发前两期的地下室额度先不建延迟到最后一期再返建甚至不建选择缴费异地建设此时前期资金基本回笼整个项目的资金成本降到最低
地下室的1公分沉浮需要经过哪些部门同意许司透露一般要和规划部门沟通综合考虑道路原始标高绿化等在部分三四五线城市只需要当地县长或县委书记同意即可
地下室的投入产出比在项目前期测算时会计算建筑总面积的单方成本把地上部分的成本摊到地上可售部分去如果成本和售价相近那么开发商忙活一个项目下来净赚的是地下车库的收入曲邯说这不是行业秘密
应受访者要求林凡曲邯覃湘许司均为化名