二娃说
在你能力很弱的时候别去追求所谓的公平因为公平从来都不属于弱者你站的足够高了才有资格去谈公平
最近二娃都在写楼市行情房价走势的文章导致一些粉丝开始闹脾气了
二娃那种宏观的东西你少说点容易踩雷而且预测错了还容易打脸倒不如好好聊聊个盘来得实在
我一听嘿说得还挺有点道理的哟那要不今天咱们就来聊聊个盘
不过聊哪个盘好点呢
10月23日一位粉丝的提问倒是给了我灵感详细内容看下图
粉丝付费提问截图
用一句话来形容这位粉丝的买房问题那就是中海观澔府和滨江上都到底该选谁
下面二娃就按照他所提供的有限信息来分析分析
首先我们来解决他的第一个问题要不要卖掉金沙洲的房子买入广州当下是不是换房的好时机
我的答案是要当然要现在正是置换房子的好时机不然你以为二娃上次写自己要卖房子是闹着玩啊
回顾文章可点击二娃自述是的我要卖房了
至于原因嘛主要有两点
1
今年年底买房价格便宜优惠更大
一方面在于明年美元债密集到期开发商对现金流要求十分高否则很容易嗝屁掉再加上Q4是开发商冲刺业绩的最后时机所以不出意外的话今年年底买房优惠力度会更大
另一方面在于今年买房有政府帮你砍价比如限价新规里面明确规定了开发商拿证必须在上一次备案价基础上下调3这不就等于帮你打了个97折吗
而到明年这个政策大概率会取消
据说目前很多楼盘已经没在有执行了
图片来源广州房产
2
楼市回暖信号变强买房换房需提上日程
其一国家开始支持金融信贷了
比如10月底的国新办吹风会上研究院姚景源建议第四季度全面降准1释放1万亿资金更好的支撑经济增长
11月1日财联社又报道说部分地区人民银行支行开始对房地产信贷进行窗口指导
说人话呢就是接下来银行可能在房贷上面所放松例如放贷速度越来越快首套房利率降低等等
其二财联社11月3日还报道称
10月金融机构对房地产融资已经基本恢复正常
这便意味着接下来开发商融资没有那么难了资金链紧张的问题或许能得到一定的缓解市场会有一定的回温
其三广州第三次集中拍地不再要求拿地房地一次性付清土地款了针对南沙黄埔地块也不再限价限购买人群了可以看到政策已有松动的痕迹
你们说这种环境下不换房什么时候换
广州第三次集中供地名单
解决完第一个问题后我们再来讨论该如何选盘的事儿中海观澔府和滨江上都广船项目买谁好
下面我们不妨从区域价值地铁江景学校配套产品来进行综合PK
1
区位价值PK
说到区位价值很多人都喜欢说一句话能天河不黄埔能黄埔不增城
同样这句话拿来对比海珠和荔湾也是成立的因为荔湾的综合经济实力与海珠比相差还是蛮大的不信咱们来看一张图
图片来源广州房产
讲真看到这张图的时候我都有点震惊了荔湾GDP竟然不敌增城排在了全市倒数第二
然后我仔细想想突然明白了原来广钢公园拖了这么多年一直没建问题竟出在这儿
而论板块吧二娃还是觉得观澔府所在的海珠创新湾未来发展潜力会大过荔湾广船板块
毕竟创新湾板块可是除了琶洲以外海珠区最最关注和重视的区域从它与珠江新城的位置关系和规划情况来看我认为它未来房价的天花板会更高
海珠创新湾与珠江新城的位置关系图片来源广州房产
因此在区位价值上二娃的观点是
能海珠不荔湾
2
交通价值PK
至于交通便捷性嘛那就得看你出行是以开车为主还是坐地铁了
开车的话从观澔府开车到珠江新城仅约10km用时约19分钟而从广船开车去到珠江新城需要138km用时约32分钟
高德地图测试时间2021年11月8日1140
坐地铁呢观澔府距离地铁10号线大干围站约700米
在建中
而广船距离地铁11号线鹤洞东站约200300米
在建中
从项目步行到地铁口的时间来看广船确实比观澔府好
但二娃仔细数了下观澔府坐地铁去到珠江新城需要坐
7个站
10号线坐1站到石溪换广佛线坐2站到沥滘换3号线坐4站到珠江新城
而广船要坐
9个站
11号线坐2站到燕岗换广佛线坐3站到沥滘换3号线坐4站到珠江新城
所以最后在通勤时间上可能没啥差别
哦对了根据规划未来石岗东沙隧道开通后不管是观澔府还是广船都可从新滘西去到琶洲和珠江新城交通便捷度会再度提升
3
江景价值PK
提到江景可能很多人会说这两个盘江景有啥好比的呀广船是一线江景观澔府是二线江景肯定输了啊
但二娃不这么认为
因为在我看来
广州从来都不是一个缺江景豪宅的城市而是一个缺南向江景豪宅的城市
据我所知广船项目一线望江但江景房朝向基本是东北和东南而东南其实只有那么一丢丢偏南你完全可以理解为
北向望江
和
东向望江
广船项目及观澔府江景实景图图片来源广州房产
而中海观澔府呢却是
纯南向望江
这一点非常重要
据我所知目前广州市区内纯南向望江的一手房就只有越秀天悦江湾和金融城合景臻溋名铸了前者1012万纯复式住宅后者要卖20万
所以最后选谁就看你是在意江景还是朝向了
4
学位和配套价值PK
学校方面中海观澔府北侧规划了一个18班幼儿园而旁边呢就是海珠外国语实验中学附属小学
省一级标准
按照地段划分的话入读可能性较大
具体以当年教育局政策为准
而广船呢配建了一个12班幼儿园和一所30班的公立小学不出意外的话我觉得学校应该也挺好
但你要说这两个项目哪个的学位更好对不起二娃真不敢断言毕竟去年到今年广州学位暴雷的事情太多了哪怕是开发商花钱引进的学校都没办法保证100入读所以我就不多做评价了你们自己去琢磨吧
至于配套方面二娃觉得短期内肯定是广船更强毕竟人家项目自己有约25万的商业体
包括写字楼酒店商业购物mall
滨江上都效果图
但长远来看就得打个问号了因为观澔府周边的石溪改造未来会有非常多的商业出来定位还很高端体量也很大
不过呢旧改嘛进度都是比较慢的啦需要去等但这也代表片区以后还有升值想象空间
石溪旧改效果图
5
产品价值PK
至于产品嘛二娃想直接宣布观澔府胜
这个应该没有异议吧
哈哈哈哈哈哈
如果有异议的话可以看下下面这位粉丝对双方产品的评价
二娃采访粉丝截图
虽然吧这位粉丝说的产品对比是观云府和广船的但其实二娃去看过观澔府的样板房和观云府就是一样的
为了多方面了解大家的感受二娃还去问了一位自媒体大V
不愿意透露姓名的人
结果没想到她说的话更是一针见血直接封喉
二娃采访大V截图
不过啊这两个楼盘到底要怎么选还是需要根据自己的需求来定
比如你是荔湾人喜欢荔湾并且非常在意项目距离地铁口的距离而且还尤其痴迷一线江景那别比了明天直接去广船交钱吧
但如果你在意未来升值潜力对户型啊产品设计朝向要求更好高的话我觉得可能中海观澔府更好一些
不过针对问我问题的这个粉丝我觉得就没有必要纠结了能买海珠干嘛买荔湾
记得前几天我在今日头条上做这两个楼盘的问卷调查时就有很多人强调了这句话
最后弱弱地问一句如果是你你会选哪个为什么
留言区说出你的原因