文 | 罗志刚

规划解读

大亚湾中心区范围

大亚湾中心区西面与北面被东部沿海高速环绕、南至滨海公园、东临疏港大道，是大亚湾主要行政单位所在地，故而称之为中心区。

中心区西面是大亚湾上扬片区和西区南部片区、南面是猴仔湾片区、东面是石化区与港区。以新澳大道和进港路为界，又分为北区和中区，下面进入北区与中区的详细解读：

中心北区规控图

中心北区规划面积18.22平方公里，规划居住人口约27万人。

规划定位：大亚湾区的行政、文化、经济、商务中心，中心区的核心区，以行政办公、文化体育、休闲商业、现代商务及居住为主导，为东西两翼产业发展提供生产、生活配套服务。

发展目标：构建融现代城市风貌于自然生态之中的“旖旎湾区城市”，将中心北区打造城“新城之核、魅力之都、服务之城、生态之园、宜居之地”。

中心中区规控图

中心中区规划面积625.12公顷，规划居住人口约10万人。

规划定位：城市综合型服务中心，以居住功能为主，兼具商业、旅游、商务等功能的特色滨海发展城区。

发展目标：建设成为以展示历史文化风貌和现代化滨海城区为主题，具有滨海城市景观特色的宜居、宜商、宜游的滨海城区。

从这两个片区的定位来看，北区承担的是整个中心区的核心定位，中区则主要是依据滨海的特色而发展，很明显北区发展维度要比中区高。

置业解读

中心区教育配套规划

从配套规划来看，大亚湾中心区值得一提的只有两点，一个是休闲公园：北区中兴中路的市民广场到南面的淡澳河滨河虎头山公园与红树林湿地公园休闲带；南区则主要是滨海的南蛇岭公园到滨海公园休闲带。

另一个就是教育，从上图中可以看出，中心区的教育规划做的是相当足，中小学多达近30所，其中北区超过了20所。

这个片区相比西区，有个很大的缺陷就是商业成色不足，从规控图看，无论是北区还是中区，都缺乏大地块商业设施规划用地（规控图中红色标注方格），这就导致未来片区内居民要去大型购物广场的话，就必须得去旁边的上扬片区和西区北部片区，相比有大型商业广场加持的片区，在这一点上，未来资产的增值就会比它们要逊色一些。

同时，紧邻石化区也可以算是这个片区的一个硬伤。

再从北区和南区对比来看，首先从区域范围来看，北区呈四边形，中区则是一个狭长的走势，两个形状对比，北区井字形的城市网状放射，各种资源的流通会更加便捷，城市交通相对来说也会更加顺畅，南区则会显得相对拥堵。

此外，北区有深大城际的轨道概念加持，通过深圳方面关于深大城际的消息，大亚湾段设有三个站点，其中终点站大亚湾站就在北区，而中区则没有相关的轨道规划。虽然中区多一个海上客运码头的规划，但相对轨道规划，特别是连接深圳的轨道，对于房产未来的增值，海上客运码头的影响是没有轨道交通那么大。

海上客运码头的规划，对于中区滨海海鲜市场的消费以及猴仔湾片区和小桂片区未来的旅游发展会起到较大的作用。