南宋初年，大规模战乱造成许多人口的死亡和逃逸。勉强保住半壁江山的临安朝廷，突然发现治下多出很多无主之地。而原有的南方田产，也远远不能养活人口暴增的新朝。因此，一场由朝廷主导而全社会积极参与的土地兼并运动，就从高宗南下持续到王朝覆灭。
军功赏赐手段
两宋之交 许多地方都因战乱而受到波及
在南宋早期的两淮和部分江南，都出现了因战乱而形成的无主之地。朝廷就把这些地方收入囊中，再以官田的形势进行赏赐。除了利益不能缩水的皇亲国戚，那些手握兵权的大将，也都是需要重点照顾的群体。所以，每次赏赐的规模也都在数十顷以上。这些人在获得官田的使用权后，也立即着手让流民或士兵进行屯田。其操作方式类似朝廷直属的“营田官庄”，都是借着时局混乱，为自己打捞一笔。
其中，屯田的主力自然是军队士兵。营田的主要招募对象，就是平民出生的客户佃农。地产的所有者，也不用担心找不到足够劳动力来进行生产。他们可以强迫当地州县的民户依附，成为自己小天地内的农奴。区别在于是直接向官府交纳田租，还是在中间环节增加几层盘剥。
南宋的皇亲贵胄 本身就需要重建收入体系
由于大量领地丧失，南宋朝廷只能用这些剩下的资源填补财政亏空。他们多次下今把官田投标出卖，还规定买官田的人可以分别享有在3-10年不等的免税政策。由于需要以竞标的最高价格决定归属，大部分失地农民自然是无力问津。少量的权贵与豪强，自然可以从中划分利益，并顺带搜罗足够的劳动力。南宋皇帝更是将这种看似公开公正的作弊行为，当做奖励功臣与收买人心的绝佳手段。甚至对不是无主之地的区域，也会网开一面的包容强并。
许多兵权在握的武将，都利用这个机制掠夺土地。例如位列中兴四大名将的刘光世，就经常在淮东驻防时不战而逃。等到金军撤回北方，又回来派遣手下寻找肥沃土地，利用原主人的逃难而加以霸占。后来，他被调往淮西驻防，竟公开要求朝廷允许他将自己所兼并的淮东田土，按等量置换到淮西!
中兴四大名将 其实都是圈地高手
至于中兴四大名将中的其他3位，也在经营地产方面是不遑多让。名声更响的张俊，也是以喜好投资田产而著称。他在南宋早期的十多年里，就不断掠夺和兼并了10万亩地，每年近收租的稻米就有60万斛。看似忠厚老实的韩世忠，也在这方面不甘人后，每年可以收租数万石的产出。至于被认为是最清廉的岳飞，也在江西北部的短时间驻扎阶段，获得水田7顷多+陆田12顷。考虑到他曾转战多个区域，类似的小块份地叠加，总数也会少的可怜。
远在川陕独当一面的吴氏兄弟，也按这种流程操作，霸占蜀口剑门外的各州田地。后来，吴曦因谋反被杀，遭到没收的土地每年能收租4万多斛，租金多达13万文。夹在巴蜀与江东两地之间的襄阳，境内的多数土地也被驻军诸将强占。
土地兼并确保南宋统治集团的自身安危
中产阶层的被迫狂欢
临安成为南宋王朝的永远陪都
有了吃饱地产的军头保护，南宋的政治格局得以相对稳定。那些没有军事职务的权臣贵戚也开始掠夺和瓜分土地。例如曾北上与金人议和的秦桧，不仅在建康府霸占许多田业，还在苏州、江嘉兴等地拥有私人庄产。依附在他之下的众多党人，也在各地当官任职时就大量侵吞地产。
作为宋高宗御医而受到宠信的王继先，田庄遍布杭州周围各县。宦官王鉴也曾派人以置御庄的名义，购买王安石家在宣城和芜湖的土地，乘机冒占肥沃良田。此事很快被人告发，宋高宗才不得不把他降官处罚。
许多文官也会在得势后开始土地兼并
不少在官场上获得翻身的人，也会顺着体系格局，加入到土地兼大军中去。比如宋高宗统治末年的同知枢密院事周麟之，原本家境贫困，甚至需要借常州邵姓人家的地来安葬父亲。但在自己执政之后，竟直接强占邵家坟边地20余里。还用高利贷手段，强占其他人家的400亩农田。读者看到这里需要注意，这位高官强占的地产，原本都属于豪强富户。因此，他们也势必为弥补损失而向更为弱势的人群开刀。
比如淮东的土豪张拐腿，每年的租谷收入就有70万斛，占地之广也可想而知。其他留存于南宋文献中的势家豪强，留下的兼并贫民地产记载也是屡见不鲜。虽然社会地位远不如将领和文官，但他们完全可以同贪官污吏勾结，方便自己侵占民田。也算是在残酷无比的丛林社会中，谋得不错的安身立命要诀。
宋朝的地主豪强 也只有想尽办法兼并土地
南宋朝廷除了以地产作为赏赐，也将治下的商业利益做出类似处理。因此，看似水涨船高的贸易总额，其实大都牢牢控制在官商与市舶司税吏手中。在将其中的大额用于开支和分配赏赐后，也有相当部分就流入经办人的腰包。这些因垄断利益而首先富起来的商贾，也自然而然的开始参与土地兼并大潮。有个叫张勰的商人，数次航海到占城、苏里曼丹岛等南洋地区，获得大量资产。后来退休不再经商，便跑到浙江金华城外购置田产，成功从富商转型大地主。泉州有个姓杨的海商，在经商十余年获得大量财富，也把资产都带回老家购置田业。
当然，那些具有较大影响力的寺庙，也不可能从土地兼并大潮中抽身。南宋朝廷为了增加创收，一再出卖剃度僧道的度牒执照。许多寺院也都占有数十顷的土地，也成为皇帝笼络宗教势力支持的一种固有手段。寺庙本身也就有着依附其土地的佃农，并在需要的时候可以进行兼并扩张。
寺庙也有兼并和保有土地的特权
土地兼并的影响
农民在各阶层的持续兼并下 处境日益艰难
由朝廷牵头而全社会参与的土地兼并，在整个南宋时期都愈演愈烈。多数农民的土地都已为兼并势力所鯨吞，官吏与豪强也凭借雄厚的实力，继续扩张名下产业。最后，不仅那些肥沃的土地被兼并完毕，连肥力不足的山头和可以种植菱藕的河湖水面也都被瓜分。普通人不仅蒙受直接损失，连上山砍柴的路线都被阻隔，只能去更远的地方搜罗柴火。哪怕只是在水面种植菱藕，也需要向所有者交租。
土地兼并恶性发展，也势必对南宋本身造成最严重的后果。许多农民丧失自己赖以生存的小块土地，沦为地主的佃客或去官庄的农奴，遭受官府和地主的残酷榨取。进而激起他们对其他所有阶层的极大仇恨。走投无路的他们，要么逃亡到金国或蒙古势力的控制区，要么只能选择净身参军。这就让南宋的敌国势力迅速膨胀，而自己不断扩编的军队实力更差。
南宋的繁华表面 压不住深层次的内部危机
同时，由于地产所有者内部的阶层差距，也免不了形成大鱼吃小鱼的内耗结局。于是，相对底层的豪强富户便拼命隐匿财产数量和依附人口，想尽办法让自己尽量避税。朝廷为了不断弥补军费开支，又三番五次的进行财产清查，强制外围势力给自己的府库补税。当半壁江山的资源显现不足，又经常在缺乏准备的情况下就贸然发动北伐。受到战争波及的将领团体，就需要权衡各方利益，考虑是否要率部投靠北方强权。
因此，无论南宋的经济数据如何光鲜亮丽，都始终处于积贫积弱的可怜状态。庙堂之上的智囊团体，又经常幻想在国际格局中进行各类匪夷所思的“抄底”。最好的结果，无非赔本赚吆喝。而习惯性的引火烧身，最终会将蒙古大军带到临安城下。此时，许多将领已率部成为忽必烈大汗麾下的世候，大部分豪强也对蒙古入侵感到无动于衷。留下少量官宦死保前朝，但也只能靠发动贫民阶层，充当自己最后一搏的炮灰。