每经记者陈梦妤每经编辑魏文艺
距离天安门广场2公里的宣武门黄金地段有一个烂尾10余年的项目国安府
顶着北京二环内唯一一个在建住宅项目的光环国安府自立项起便备受瞩目这10余年间伴随着数次停摆和诉讼楼盘售价已经从8万元平方米飙涨至18万元平方米而围绕项目地块庄胜二期AG地块股权的争执和博弈更是从未停歇
这几天因为中国信达的一纸公告数百亿元货值的国安府以及一期被退房的33位业主的归属再次成为焦点
大门紧闭的国安府售楼处图片来源每经记者陈梦妤摄
土地纠纷17年货值从近30亿元到超300亿元
距离国安府所在的庄胜二期AG地块启动拆迁2002年已经过去了17年
作为北京二环内黄金地段的旧城改造项目庄胜二期AG地块面积超过7万平方米规划总建筑面积约40万平方米但负债累累的北京庄胜房地产开发有限公司以下简称北京庄胜迟迟未能完成开发工作
作为债权人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司以下简称信达北分拟通过子公司信达投资有限公司以下简称信达投资对北京庄胜进行重组三方为此成立了项目公司北京信达置业有限公司以下简称信达置业注册资本4亿元三方约定北京庄胜以1亿元入股占20股权
信达投资是不良资产处置高手但在房地产开发方面却有些力不从心信达那两年只完成了个位数的拆迁工作整个项目基本是处于停滞阶段的几乎没有进展一位关注庄胜二期AG地块多年的业内人士告诉每日经济新闻记者
由此信达投资便寻求项目转手在北京金融资产交易所将信达置业100股权挂牌出售2012年10月31日在经历一次流拍之后中信国安以136亿元摘取了信达置业全部股权并同意承继全部相关义务包括认可北京庄胜的20股权
但北京庄胜并不认可这次出售行为
2013年北京庄胜将信达北分信达投资信达置业一同告上法庭要求解除相关协议返还庄胜二期AG地块权益并支付违约金10亿元
2015年北京市高级人民法院作出一审判决驳回北京庄胜的诉讼请求并要求北京庄胜完成273亿元的发票以及拆迁资料移交据界面新闻10余年间这273亿元发票还将带来近11亿元土地增值税
北京庄胜不服上诉至最高人民法院蹊跷的是在双方证供相同的情况下最高人民法院完全推翻了北京市高级人民法院的一审判决
2017年3月最高人民法院二审判决认为信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为北京庄胜有权解除相关协议AG地块的权益将以15年前的价格归还给北京庄胜信达投资方面还需向北京庄胜支付10亿元违约金
换言之由于中信国安承继了信达置业全部相关义务返还地块项目权益的重担便落到了中信国安身上
中国信达最新公告截图
根据中国信达8月15日的最新公告北京市第三中级人民法院要求信达投资向庄胜支付违约金及诉讼费合计约人民币10亿元因二审判决庄胜向信达投资返还合同款项约人民币273亿元信达投资向北京市第三中级人民法院表示同意抵消该约人民币10亿元
截至公告日诉讼仍处于法院再审申请审查期
每日经济新闻记者了解到中信国安在接手该地块后投入了大量人力和数百亿元资金完成了对6家企业和400余户居民的拆迁工作
中信国安其实有点冤一来黄金地块可能要物归原主二来没有补偿之前的投资很可能收不回来上述业内人士称如果真的按不到30亿元原价273亿元归还那中信国安这笔交易真的亏大了毕竟庄胜这个体量的地块在二环里已经堪称绝版这么多年过去市值也远不止10倍的300亿元
已经停工的庄胜二期AG地块项目图片来源每经记者陈梦妤摄
国安府停工待命单价从8万元到18万元
国安府是这场17年土地纠纷的牺牲品
由于所在地块被查封项目售楼处已经大门紧闭每日经济新闻记者辗转联系上了一位中介机构的国安府销售人员在他发来的项目楼书中尽是府世脉络国之正脉阅春秋宣武门前盛世资源归于二环地脉国脉文脉学脉之类的奢华字眼
据悉国安府在设计规划中将明代大学者朱彝尊的四合院故居包括在内后者1984年便已被列为北京市文物保护单位记者实地探访后证实庄胜二期AG地块目前已经停工工地大门紧闭只立着一块写有院内随时有车进出的牌子
二环内新房供应几乎为零一期开盘的时候是8万元平方米100多套房源都是南北通透的大户型卖得很好上述销售人员告诉记者本来二期是计划2017年底开盘的但地块纠纷太复杂了现在项目又停工了未来不确定性因素太大这可能是部分业主选择脱手的主要原因最近又新出了一套228平方米大户型4100万元这个价格还可以大谈
现在单价17万元平方米左右具体区间在16万18万元平方米不过如果不是对开发商或风水特别有讲究我们不建议您购买销售人员直言不讳小区业主自住的其实不太多很多都是在北京有多套房的所以出租的房源会多一些228平方米的户型月租金基本在4万元以上
而国安府的各种不确定因素也令这个项目步步成为绝版
根据中信国安城市发展控股有限公司国安府操盘方以下简称国安城市方面的说法国安府项目一期即庄胜危改二期B地块于2014年11月15日开工2017年12月20日竣工验收2015年6月为支持北京市核心城区控制高度调整工作将B地块的规划由原45米降低至36米工程受此影响停滞达10个月之久此外由于项目地处二环内为支持中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年2015年20162017年供暖季大气重污染行动等项目累计停工400余天
当时已经做完网签了但据说是受北京市核心区控高政策影响项目由15层调整为12层生生削去了3层并且坡改平原设计为坡屋顶上述业内人士告诉记者30多套已售房源全部退房业主改等二期但目前来看二期更加遥遥无期
彼时坊间传闻因质量问题而退房的丰台红盘华润昆仑域部分客户已经投奔国安府确实有这种情况上述销售人员对此予以确认不过现在项目停摆我们也不知道什么时候会有结果
每日经济新闻记者联系上国安府施工单位中建二局一位项目负责人其明确表示不接受采访
另据记者了解作为总包中建二局已经与众多分包单位等签订了一系列几百份合同由此不论最后北京庄胜和信达置业何方胜出涉及开发商设计方材料商等方面的连环诉讼亦不可避免
今年4月网上流传的一篇题为中信国安府2020即将盛放的文章提到国安府项目地上整体建筑体量约30万平方米除一期外后续仍有约27万平方米体量以目前宣武门区域二手房价格来看项目整体价值依旧可观
据安居客仅以目前宣武门区域约145万元平方米的二手房房价左右计算国安府整体价值便已经超过435亿元
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