撰文徐三刀
西安市场公寓产品爆发式增长其实是一种十分无奈的选择为什么这么说
其一商业配建太多因为一般商住用地基本商业配建都在5但因为商业滞销因此这一部分商业多被规划成为了公寓因此住宅用地成交量变大公寓供应量也一并持续上升
其二限购影响产品因为商业性质不限购导致房企为了突破限购不断规划公寓产品因此2017年公寓热销之后2018年爆发式的增长供应量翻了一倍从供应66万方上涨到127万方
可以说规划要求和限购政策双重叠加开发商被迫做公寓市场被迫接受公寓仅此两点足够让公寓产品成为销金窟满满的车祸现场
因此如果有人又摆出一堆数据告诉你公寓如何热销一定要仔细辨别认真区分有些公寓不赚钱还极有可能变成一堆建筑垃圾
近期佛山某开发商因为销售写字楼公寓惨遭权威媒体痛斥央视财经经济半小时栏目接到多位观众的反映某房企在当地出售的金域中央楼盘将办公用房包装成公寓楼盘出售给购房者
但是西安市场很奇怪公寓产品竟然比住宅还贵这让很多在南方市场有操盘经验的人深感震惊
为什么西安的公寓产品价格竟然比住宅还高是因为舒适度么还是因为装标高其实说到底还是盘算太精明结果吃了一个大亏
其一从购置成本而言当前住宅很少有首付分期或者零首付首付延期等政策但在公寓市场非常普遍即便是公寓质素还不错一些房企为了快速促销就会采用首付分期低价促销
其二从使用成本而言当前公寓产品槽点并不明显水电暖费用要比住宅高出不少例如用水57块吨用电12块度物业费25块平月但因为租赁群体缺少发言权导致被集体遗忘
除此之外最大的槽点还在转手一般公寓产品拿证之后转让税费在1520之间比住宅高出太多很多人买了之后到头来属于净亏
因此在南方城市一般公寓产品售价在住宅的七折左右因为租赁市场直接决定了这些产品的租金情况就此不少在南方有操盘经验的人对于西安市场的公寓价值报以怀疑态度
但西安市场极为特殊有三种公寓产品销售情况比较不错与大家分享一下
其一豪宅公寓这一类公寓产品完全是政策产物突破限购例如环球西安中心第址融创曲江印梧桐公寓美墅风水壹号莱安KING兰基公寓第五大道等等其中融创第址最有代表性商业大平层产品奢华装修超宽视野顶级规划
其二LOFT产品这一类产品属于打擦边球通过层高分割实现买一层送一层例如立丰城市生活广场悦熙广场世园精英汇世园大观思普瑞钛茂等推出双钥匙户型实现双层出租双层收益这一类产品不长久南方城市普遍限高4246米以后或将绝迹
其三低总价公寓这一类公寓总价胜出满足进城需求家庭低投入买房不在乎交通配套例如五千多买泾河新城东望冠誉七千多买华南城1668广场八千多买海亮德文郡不仅价格便宜连户型也极小例如海亮德文郡38平米如果首付分期相当于首付门槛六万一套大学生也能买得起
这三类公寓在市场上一直比较有销量不是因为公寓性质而是稀缺一般能够做豪宅的区域配套一定优越一般能够热销的LOFT多为消费或者产业中心潜力板块而低价小公寓一般都占有一定城市资源最不济也一定是首付分期
有人热衷于通过区域划分价格统计面积统计来衡量公寓价值看似很专业其实模棱两可因为所有的统计分析结果一定是导向市场很健康公寓全热销
其实不然市场一直是不均衡的怎么会一片好目前公寓产品已经与过去有了极大转变不能再将公寓产品全视为鸡肋但也一定要聚焦区域微观分析
其一地段导致稀缺化主城核心区域公寓之所以高端绝对不是因为精装修档次关键还是地段500米之内紧靠地铁CBD公寓五星级酒店购物中心这些都是百年难再的地段例如环球西安中心第址莱安KING
其二政策限制配置化一方面很多高净值家庭不具备购房资格又不愿意拓荒因此选择公寓极有可能二方面核心区域土地资源稀缺土地变性又困难因为办公需求就地换房极有可能公寓成为选择之一
其三公寓产品住宅化因为公寓产品向住宅靠拢必不可免高端一些例如融创曲江印第址标准大平层设计大户型可以做到200300平初级一些例如东望冠誉户型做到336580平米80平米可以做三室一厅
投资公寓一定要想清楚究竟是看中地段稀缺还是要看重品牌价值还是考虑服务水平又或者是长期投资总而言之一定要考虑清楚不要盲从盲信
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