如果把南京楼市对比演艺圈那最红的明星似乎应该算是河西每每网络上一谈到南京房价第一个会被拉出来逛该的就是河西确实河西这个集万千宠爱于一身的天之骄子这几年确实承载了南京人太多的期待大量优质的楼盘拔地而起大量利好的加持让人觉得这个区域不起来都不可能
河西的走红靠得是天时地利人和可南京有这么个区域一直以来都不显山露水却一直默默得在往前冲甚至住在这里的居民自己都有点浑然不知至今还成天喊着自己是刚需区域呢殊不知它早已完成了对很多老牌区域的弯道超车甚至已将不少曾经的对手远远的抛在身后它就是仙林湖板块
这个偏南京东郊的区域长久以来入不了老南京人的法眼出门朝东遛个狗一不留神就到镇江的尴尬位置也常被人诟病但是随着南京仙林湖本身的快速发展加上大学城聚集起来的人气让人们开始慢慢接受并重视起仙林湖来从开始的刚需必争之地房价不到1万5到如今的改善必看之地过去一年最高成交单价甚至直逼5万仙林湖坐上如今高位究竟优势在哪呢
从南京本地的房产门户得到的数据我们可以看到目前仙林湖的整体小区成交均价已经达到了35万这个区间已不输开发时间更早的仙林其他区域甚至跟城东的不少老牌地区相比都可以掰掰手腕
究其原因还是因为仙林湖金陵中学分校及附小的新兴学区推动以及南大为代表的大学在此附近建校区为这个区域本来很薄弱的人口要素做了提升和支撑加上2号线4号线双地铁的陆续运营大型商业综合体万达茂以及万达乐园的开业如果你把南京的区域位置的刻板印象抛在脑后仅从上述几个核心亮点来看这个集多重竞争力与一身的区域看上去真的很能打
而主要的支撑因素从其发展的历程来看还是因为这里的聚集了不少优质基础教育资源让人们对它产生了信心和期待2018年仙林湖便有两所学校投入使用仙林湖幼儿园以及仙林湖小学目前在建的还有金陵小学仙林湖分校金陵中学仙林分校小学部金陵中学仙林分校南京外国语学校仙林分校等
这样多的学校集中布局一个区域从侧面提振了不少购房者在这里置业的决心用现在流行的话来说就是引流点再加上本就环境宜人的仙林湖美景及大品牌开发商的扎堆不知不觉间就使那些高呼来晚了的刚需们默默从这里转身离开了
从仙林湖区域地图上我们可以看到该区域小区相对集中除去习惯被算在该区域内的南大和园外全部聚集在经天路和仙林大道交叉的区域内环绕仙林湖公园依次而建呈环形分布
从幸福里APP以及南京网上房地产给出的数据我们大体可以了解到仙林湖区域的均价情况除了均价已到5万的南大和园其余仙林湖周边小区均保持在35万左右而唯独高科荣境鹤立鸡群均价已破4万将其余兄弟小区抛在身后
那么接着我们就来看看这些小区他们本身又具备哪些自身的特色呢下列是仙林湖小区列表排名不分先后
1万科金色领域
2保利罗兰香谷罗兰春天
3新城香悦澜山
4金地湖城艺境
5星叶风情水岸
6高科荣境
7万达茂
8南大和园
从小区的开发商知名度和它们的均价两方面看首先看开发商上看这些小区整体之间差距本不应很大5大全国地产巨鳄配以两个南京本土地产明星最后一个还出自顶级学府南大之手名头一个比一个响
紧接着却又可从单价中看出部分小区确实有明显强势的地方并已呈大幅领先态势那么它们之间的相似和差异的点又在什么地方呢我们依旧拟用两篇内容来做一个简单的盘点
万科金色领域
万科金色领域是目前仙林湖区域开发年代最早的小区之一其于2011年就开始了第一期的预售工作谁能想到当时他的竞争对手还是东边句容的一些楼盘呢当时9千一平的起步价还是精装修交付现在看来确实是很有诱惑力不过还是因为当时它的位置比较偏加上11年是南京地产的冬天它并不是那么受瞩目
开发商精装修客厅标准
小区体量不算太大仅21栋由万科精装修交付的小高层主力户型88平110平125平大部分布局为一梯两户91314栋为一梯一户
缺点
作为开发较早的小区本身规划设计上还是有不合理的地方小区并没有实现人车分流这是非常遗憾的且车位配备并没有考虑到后续的发展目前已经有车子不得不停在地面车位上并且由于人车没有分流导致在上下班高峰时期会出现短暂的进出拥堵现象
金色领域的出行还算方便距离两个地铁站均不超过1公里学区也是金陵中学的小学和初中小区的北面靠近宁镇公路夜晚渣土车通行时还是会有明显的噪音
优点
小区环境不错有自带的游乐设施和露天游泳池羽毛球馆等不过作为当初定位的刚需小区小区的绿化率着实不高还不到40但是有万科物业这块金字招牌小区依旧具有他潜在的很强吸引力和竞争力
万科物业管理还是很到位的
儿童游乐设施
夏天才开放的游泳池
小区篮球场
2保利罗兰香谷罗兰春天
出自一个开发商我们似乎可以将这两个小区当做一个小区的一二两期来解读从地理位置上来看他们分别为学森路199号和200号看地图属于斜对门距离在600米以内开发交付日期几乎也是一前一后而体量上都是约1400户左右
作为国内顶级开发商之一保利在这两个楼盘上却显得有所保留首先罗兰香谷13栋小高层偏偏还用到了两梯四户的设计而罗兰春天共15虽然有一梯两户但是又多设计成了24层27层的高层总之都没有做到尽善尽美
不过相比万科小区基本上算是实现了人车分流地上没有车位这算是一个亮点加上保利物业的加持小区显得整洁干净由于楼栋均不算太多显得小而美值得一提的是罗兰香谷相对更靠近仙林湖在小区的一些楼栋可以一览仙林湖美景
当然和万科一样由于前期定位是刚需小区绿化率也不到百分之40且罗兰春天也存在和万科金色领域一样北面靠近宁镇公路会有噪音的问题
另外不得不提的一点是金陵小学仙林湖校区就建在两个小区之间两个小区的孩子上学将非常方便出小区大门即可就读也让家长接送更加方便
小区主力户型88平到129平起步就是三房户型很实用
3新城香悦澜山
作为新城布局仙林湖的重要一子香悦澜山当初开盘时也备受瞩目这个小区体量同样不大仅24栋楼都是高层和小高层设计高层主打83平和124平而小高层则为124平和142平为主
小区的位置相对仙林湖的其他小区来看不占优势地铁口方面离4号线比较远不过离2号线经天路站的直线距离900米要近于上述两个小区
小区楼栋设计为两梯四户118栋高层为毛坯交付1924栋小高层则是精装修交付小区同样配有两处儿童游乐设施并有露天篮球场和羽毛球场给了业主休闲娱乐的去处
小区北门还有社区邻里中心里面配备了菜场邮局和图书馆等生活还是非常方便的小区自身自带幼儿园方便适龄小朋友就读而学区为金陵中学仙林湖小学和中学
值得注意的是往三年推这里还是一片工地理论上小区安全无障碍通行等此类规划应该做得更合理一点但该小区却让人失望得并没有实现人车分流此外即便有定位明显比较高的小高层洋房但是绿化率却也只有35园艺设计也只能用中规中矩来形容了
4金地湖城艺境
金地湖城艺境14年首次开盘他的位置在仙林湖的西侧是仙林湖区域不多的可直面仙林湖的小区之一
该小区的设计本身还是很有特的特色的它的商业街区模仿美国学城波士顿的褐石街区的风格打造这种街区在欧美曾经风靡多建于十九世纪和二十世纪初独具风格的建筑让金地湖城艺境在整个仙林湖区域中显得较为显眼识别度很高
小区一共28栋楼19栋为7层洋房其余为高层和小高层主力户型为83平89平的两房118平三房
同样小区也没有实现人车分流除了地下车库外还设有地上停车位也在小区中设置了儿童娱乐和健身设施方便业主使用
学区一样是金陵中学仙林湖分校距离两个地铁口均不到1公里出行还是很方便由于处于仙林湖区域的中心位置到万达茂仅800米
小区本身绿化率也只有35这也符合当初他刚需盘的定位物管方面金地物业的小区管理水平还算不俗从我们提供图片的实景来看整个郊区管理的井井有条总得来说在区域内算是平均水平以内的小区
小结
本期先行盘点四个小区大家可以看出这四个小区的开发企业都属于国内顶级开发商其中万科保利新城都占据前十宝座而金地也是老牌千亿房企
但是从楼盘本身的品质来看只能说比较中庸可能是因为早期开盘时定位刚需盘的缘故开发方并没有做更多的钻研和耕耘小区本身的设计水准以及绿化率对应上如今的高单价都不能让人满意在人车分流这一块都不愿花心思下功夫
好在大开发商的楼盘物业是保证这些楼盘的物业长期以来都是口碑在外实际落实到这些楼盘服务都还算得上是可圈可点特别是万科金色领域有万科物业这个金子招牌的坐阵即便楼盘房龄最长但依旧在存量房市场有一战之力
下一期我们继续探究仙林湖板块其他4个小区的各自特点欢迎跟进