在我们个人决定买房后选定了买房城市再确定下自己的购房资格然后就要根据自己能够首付的现金接下来的还贷能力去挑选房子了
买房是个大事说得不好听当下有些房子比婚姻还要可靠点有人为了半套房子就可以离婚为了一套房子的增值部分也可以将离婚变得假戏真做有人就为了张所谓的房票而假结婚
算了大中午的不说这些趁着五一前赶在大家长假看房前我们来看下资深房地产行业的群友分享的购房经验和几大雷区
标题如何挑选房子和避免雷区
作者葫芦喝汤
购房前的挑选房子有四大注意点
一地段
买房子最重要的首先就是地段大家都知道一个商品一旦出售它本身是不断在贬值的但是我们会发现一个奇怪的现象但房产无论新旧它都是不断的升值的这是为什么呢实际上本质原因是因为地价在不断的上涨房价增值的部分其实就是土地的溢价值
所以房产价值的核心就是地段这里也特别说明一点就目前整个房地产市场行情越是优质的地段越是优质的资产那么在未来抗风险的能力就会越强因此呢也推荐大家尽量选择地段好的房子
地段好的房子有几个核心的要素学区商圈交通医院配套等
1学区
我国自古重视教育为孩子教育不惜代价古有孟母三迁今有学区房学区房是未来升值潜力抗风险能力最强的房产之一
但是不同的地区教育制度也在改革入学政策时有变化所以购买学区房的时候要重点关注区域教育部门的入学政策
比如有的地区是小学按学区划分然后中学摇号的话那就是只有小学学区有的地区则是初中阶段按学区片区入学了那么便初中的学区如果有小学和初中都带的学区则更好现在各地的入学政策各有不同也在不断变化之中所以购买学区房重点关注地区所属的政策直接影响决定学区房的价值
2商圈
商圈这一块有购物中心商圈生活便利地段繁华也是好地段的特征之一还有特别好的企业或机关单位的附近的小区也是高潜力增长地区因为未来在这工作的人普遍高收入较高的社会地位直接会拉动这个区域发展
比如说曾经有开发商专门在北京的互联网大厂附近建小区项目房价不断翻番甚至创建了该开发商高端系房产产品为其后来布局全国打下基础这可是成就了一个企业更别说个人了
3交通
出行这块交通便利程度也很关键上下班是否方便离公司多元地铁口公交车站是否直达距离高铁站机场的距离等决定了以后你未来生活出行方便是生活便利程度的重要参考而且一般来说交通便利的地方小区的位置一般都不错
4医院
这里重点说下医院看病体检方便毕竟健康很重要好的三甲医院附近未来都是紧俏资源尤其是我国未来老龄化人口不断激增这块需求会不断增加
特别是有实力的富裕阶层到达一定年龄后为了自己的身体健康和方便会优先考虑医院附近的优质房产有较高的购买能力同时也是一种健康生存需求这块的资产的溢价值也会比较高
二楼栋位置
根据地段选定区域项目后就是项目楼栋挑选问题一般最好不要买临街和带底商的楼栋靠近路边有噪音比较吵灰尘也大空气质量差底层有商业还容易有装修纠纷油烟污染人员杂不安全等问题
一般来说小区楼栋越靠近中心景观的位置楼栋价钱会越高如果排除不选街边的话那么就根据自己的购买能力在小区内部选择合适的就好了
三户型
选择户型先根据实际需要选择合适的户型大小然后朝向上尽量选坐北朝南这样无论是日照风向都比较理想满足冬暖夏凉的要求朝北就完全反过来了最好不选
户型选择上尽量要选择方正的户型现在流行一些奇葩的设计然后导致户型缺角或者不规则形状的房间这种实际上是非常不好用风水寓意也不佳从设计和空间利用的角度来说户型越方正空间的利用率就会越高得房率也会越高
经历过的项目比如八十多米平户型如果是户型方正和布局合理的话高层双电梯房屋公摊系数可以控制在1012这样的比例是非常可观的光套内的面积就达到七十多个平方米
整个的房间及布局会很好用这样的房子在未来的二手房出手时也会更好卖好议价方正的户型装修上成本也会更节约室内设计空间动线更有选择性也方便拓展改建要是讲究些用于自住的话也可以请合适的风水先生来帮看一下做些专业的咨询风水还是很有道理的可酌情选择
四楼层
最后说一下楼层选择一般来说一楼和顶楼不建议选
一楼太潮湿容易有鼠虫若是带花园用于养老还可以考虑
顶楼冬冷夏热还容易开裂漏水除非带露台或者可以改造如果有这方面需求可以考虑
二楼会有下水管容易淤堵问题不过二楼一般也便宜可以在装修时进行处理
设备层不选会有噪音等问题
扬尘区一般在十层到十一层之前如果对空气比较敏感的人可能这块也会要避免注意一下
然后有一些楼房外立面设计一些装饰的横梁或者柱子这些横梁柱子所在楼层最好也不要选因为它会有一个遮挡影响你的实际使用容易造成房屋采光的问题影响业主观赏窗外景观等情况购买时要多沟通最好仔细看一下相关图纸查看合约这样对我们才有一个更好的保障
挑选房子基本上注意了以上四大点就没有什么太大的问题了
还有雷区当前房地产市场处于调控改革关键时期如果你是房地产行业的从业者很多事情都身在其中会尽量规避但是大多数普通人尚不清楚这些本着初心葫芦总结了买房避雷的注意事项请大家更加认真阅读谨慎考虑因为这些是防止你追悔莫及的事项
一避免买三道红线超标的企业项目
政策上对于房地产开发企业的三道红线如下1剔除预收款后的资产负债率大于70
2净负债率大于100
3现金短债比小于10倍
有人说我只想买个房你让我看人家开发商的财报没办法行业拐点时期幺蛾子太多买房对于普通人属于重型资产还是多上点心已经不是闭眼上车的时候了
中小型开发商的风险大多知道但是现在大房企也有暴雷的可能三道红线可以作为重要参考标准上市公司财报都对外公开去看看财报了解其财务状况
你还可关注房产融资监管部门发布的信息如果有银行工作的人脉更好了解下该企业在当地的融资征信情况反正要买房要办贷款多和银行朋友沟通还能问问优惠呢
对了各个企业都会营销自己债务良好三道红线达标不要误信洗脑包收集信息时注意下来源小心套路
二目标企业在该城市的土地储备情况
该企业在购房城市的土地储备情况有几个项目项目进展概况这些消息都是公布公开的平时多留意即可还可以顺便打听该企业在当地的已完工项目口碑
优选土地储备多的企业为了后续地块开发一般会尽量把项目做好资产保障也更好要是三道红线都超标本地也没啥项目风险大
三优选央企国企绿档民企
央企国企背景实力雄厚市场行业变化时期抗风险能力更强绿档民企是指三道红线全部达标为绿档的百强房企优质的企业才有优质的项目购房更有保障
四谨慎太便宜的团购
很多企业暴雷前房子低价抛售然后就没有了然后
优惠活动促销会有个合理的区间太过便宜往往存在问题和隐患未来市场调整中估计会有各种低价套路诱惑购房者一定要擦亮眼睛不要贪小便宜别想着天上掉馅饼记住越便宜的东西往往越贵
五同文旅康养酒店公寓项目说拜拜
文旅康养酒店公寓项目都不要碰割韭菜概率极高新冠疫情冲击下旅游业大受冲击估计缓过来得几年还幸亏我们生在华夏政府给力疫情控制得好
买房子最重要的是地段文旅项目康养小镇等等一般都在偏远地区比如郊区县乡那里在村里并不适合你都是智商税有些还披着啥物流园产业园的马甲忽悠都说拜拜
这里提下康养项目现在有不良开发商打着养生养老项目的旗号专门设局忽悠老年人去投资骗老人的养老金请大家平时多关心下父母多沟通交流打好预防针谨防上当
公寓倒是在市区但是商业性质没有学区不能办落户贷款利率高税费贵还有商业水电收费的问题住宅才是王道不排除有些小户型项目宣传为公寓实际为住宅产权需要看土地证房屋买卖合同仔细鉴别评估
六警惕内部高息融资
如果一家房企在内部进行高息融资那这家企业已经很危险了项目不要买员工也赶紧另择良木吧不要投钱你惦记利息对方惦记本金系列
曾经市场野蛮增长的时候也有企业这么操作但现在情况已经不同了到这一步很可能是风雨前夜了千万不要用以前经验来套用现在
七房贷利率上涨
现在整个货币政策收紧加上涉房贷款双限额规定银行房贷额度会越来越紧张审批越来越严同时房地产此轮周期调控房贷利率将持续上涨所以如果是刚需买房各方面都理想的话房贷手续要尽快办理
最后再强调一遍根据目前房地产行业发展趋势整个行业的现状来说从投资角度二线城市以下的房子可能需要特别谨慎购买增值和变现的能力未来可能面临挑战
以上感谢群友葫芦喝汤的经验之谈
大家想买房子的也别急于一时最近有不少20202021的应届生读者急呵呵来问如何借钱买房你好歹凑个首付并不是刚毕业就充满入市的
在一个发达国家大学本科硕士毕业生也至少需要花费1015年才能买房何况你这还是在发展中国家你在大城市就业本身房价就高老家的财力因为地区差别就很有限你总不能逼着父母卖血吧
当然女孩家里有弟弟的我是赞成你问父母借钱凑首付的因为你不要他们不会借给你而且你要持续多年每个月都要两年后他们才会答应支持你个一二十万否则一辈子就只会问你要钱了你把握着最后的要钱借钱机会
最后祝福我的长期读者房子多多