作为旧村改造最核心的拆迁补偿，从来都是被拆迁人最关心的内容和话题。对于一些政府的征地补偿，可能比较简单直接；但是对于旧村改造的安置补偿则复杂多了。
拆迁是时代的产物，曾经一度让给人不怎么好的印象，古今中外因拆迁而产生的矛盾都不是少数。到了今天的旧村改造已经形成了比较完整规范的政策条文，但是还是会有不少村民朋友会觉得拆迁补偿方案好像很复杂。实践中，也出现不少被拆迁的村民因拆迁补偿标准的问题产生困惑，因自己对补偿标准的理解和拆迁补偿计算产生问题，影响被拆迁人作出决策，因此这期，我们从村民角度的视野来看拆迁补偿方案。
一、了解拆迁补偿范围和内容
1、签订补偿协议的主体
大家不要小看拆迁补偿协议，拆迁补偿协议类似我们日常生活中的合同，因此在签字之前一定要分外谨慎，若轻易签字，除非有法定的撤销理由，维权不利的局面将很难逆转。
签订拆迁补偿协议是一个法律行为，意味着双方都需要有完全行为能力人，并且有相应的权利能力。我们来看看法律相关规定，《物权法》第93条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第94条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第95条规定：“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”第97条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在旧村改造中，对于房屋产权需要有个清晰的明确，特别是共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议。
2、拆迁补偿的内容
一般来说，拆迁补偿方案中涉及到补偿的有以下部分内容：（1）回迁安置面积的补偿标准；（2）签约、交房奖励和搬迁费；（3）临迁费、弃产和车位；（4）集体物业商业面积停产停业补偿；（5）集体物业复建及临迁费；（6）其他附属物补偿。具体内容上一篇文章已讲了，这里就不重复了。
3、拆迁补偿的其他条款
作为村民来说，签订拆迁补偿协议之前，一定要了解和明确以后回迁安置区具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质也就是说是否集转国，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。此外，违约责任也不能遗漏，万一出现拆迁方违约情形，我们可以从协议条款的角度去督促开发企业尽早的履行合同。
二、看合同上的补偿金额是否合理
（一）与周边市场价格对比
一般拆迁补偿方案都会参考周边征收房屋的补偿价格来制定相关房屋赔偿和弃产价格等。根据相关规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地 上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。
（二）是否降低现有的生活水平
虽然旧村改造中没有政策文件表示改造后能提高多少生活水平（通常都是只是合作企业在改造宣讲时会提），不过根据《土地管理法》第四十七条规定，依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。一般来说，旧村改造后，村庄整体环境和管理更好，房屋设计和质量都上了一个档次，对于村民的生活水平来说是肯定提高的。也会有村民觉得到时要收物业管理费，是不是增加了生活成本？其实对于村民整体收入的提高来说，一点点的管理费是算不了什么的。
（三）明确补偿计算标准
1、房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
2、房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
3、房屋面积及相关补偿物现状的界定
第一方面：可计基底面积核算标准。也就是说集体土地上住宅（含宅基地、世居祖屋），符合以下情形之一的可核算为可计基底面积:
（1） 有合法证明文件的，可按合法用地面积或现状建筑基 底面积核算。按现状建筑基底面积核算，2009年12月31日前建 成的，不得超过120平方米；2009年12月31日后建成的，不得 超过80平方米。
（2） 无合法证明文件、经村集体经济组织批准或确认的， 可按现状建筑基底面积核算。其中2009年12月31日前建成的, 不得超过120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期 间建成、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建 设并在村内公示无异议的，不得超过80平方米。
（3） 无合法证明文件、由2户以上村民共同建设、经村集 体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示 无异议的，可按能提供证明的户数核算。其中2009年12月31 日前建成的，每户不得超过120平方米；2010年1月1日至2019 年12月31日期间建成的，每户不得超过80平方米。
第二方面：可计栋数核算标准。集体土地上住宅（含宅基地、 世居祖屋），符合以下情形之一的可核算为可计栋数：
（1）有合法证明文件的，可核算为一栋；涉及多个合法用地证明文件的，可按证明文件宗数核算可计栋数。
（2）无合法证明文件、2009年12月31日前建成、经村集 体经济组织批准或确认的，可核算为一栋;2010年1月1日至2019 年12月31日期间建成、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可核算为一栋。
（3）无合法证明文件、由2户以上村民共同建设且各有独 立门牌、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建 设并在村内公示无异议的，可按能提供证明的户数核算（每户基 底面积不得少于60平方米）。
另外，要强调的是，村民朋友一定要注意拆迁补偿方案中提的建基面积是不是指有效建基面积，一般来说，有效建基面积会指明多少年前的现状主体房屋的首层基底面积，并且说明主体房屋是框架或混合结构，还会有高度说明（不低于2.6米），以及用途说明（居住）。
关于回迁建筑面积计算这一块，有些拆迁补偿方案是以滴水面积计算回迁安置。一般来说，农村住宅建筑占地面积是以滴水为界的，即房檐等外延部分也计算在内。而所谓滴水面积，即建筑物的垂直投影面积，按这种算法的话，飘楼、阳台是按100%回迁的。
最后一点，有些拆迁补偿方案中还区分了回迁安置面积是套内面积还是有分摊，如果是回迁安置面积为套内建筑面积，则体现了拆迁补偿方案的诚意，不玩虚的，实打实。
（四）合理评估房屋的价值
有些拆迁补偿方案是涉及到房屋价值的评估的，一般来说：被拆迁房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被拆迁房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被拆迁房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
如果按照成本法评估，只给被拆迁人补偿了房屋的成本价格。按这种成本法评估，给的补偿款最少。成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定的。后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。市场法评估要比成本法评估更公平，补偿数额更多。
三、了解拆迁补偿流程
我们来看一下增城某村的旧村改造项目签约及补偿款发放流程指引：
一般来说，一旦旧改项目进入到动迁阶段，项目部都会制定完善的签约及补偿款发放流程指引，相应的会成立工作组来对接。作为村民来说，在项目发布签约通知公告后，就要认真核对好补偿信息和准备好各种证件资料，然后流程进行就可以了。
四、拿不到补偿的情形
有时候并不是所有村里房屋都能得到拆迁补偿，一般情况下以下几时情形是得不到房屋置换补偿的。
一是无合法证明，而且房屋在2012年后建的，同时又不符合一户一宅的情形。
二是房屋存在纠纷的情形。在农村老一辈的房屋一般都是由子女继承，但是如果子女众多，而事先又没有立下遗嘱，很可能出现房屋纠纷的情况，房屋有纠纷，拆迁协议就签不了，在没确定产权问题的情况下，自然也得不到补偿。
三是非本村的村集体成员购买的村内宅基地房屋。旧村改造宅基地的确权和拆迁补偿，首先需要具备的条件就是必须是村集体成员的身份，如果不是村集体成员的话，就会有产权纠纷。也就是说小产权房系违法建筑，不予补偿；或者给予补偿，但是其补偿价值一般低于商品房的补偿价值。
外来人员在本村购买的房屋或者宅基地证，那怕物业是当时与村民合作建房时留下，拥有村委盖章与当时合作建房的报建合同。依然存在若干年后被卖家找人强行抢回农民楼，而买家却无法打赢官司的情况。
根据相关法律规定，只有取得红本产权证的商品房才能上市交易，合法报建的农民房不属于商品房，不能办理过户手续，不能上市交易，买家购买后只有一纸合同，权益无法保障。
四是在耕地上建的大棚房。新《土地管理法》第三十五条规定：永久基本农田依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或改变永久性基本农田的使用。并要求在地块内实施永久性基本农田，并严格纳入数据库。同时，原有的土地管理法要求所有省，自治区，直辖市必须将80％以上的耕地用于永久性基本农田。
五、对签订的拆迁补偿协议反悔
在个别的旧村拆迁补偿签订过程中，会有个别村民抵挡不住动迁人员的强大攻势，加上没有经验又还没全面了解补偿协议内容，一冲动就签下了实质上欠缺合理性的补偿安置协议。当及时发现时，是应该待在原地捶胸顿足失悔，还是应该拿起法律的武器维护自己的合法权益？协议已签，内容不公平，如果执行了，自己会有损失，如果不执行，法律上是否能够得到支持？
我们来看看《合同法》中关于可撤销的合同的规定：（1）因重大误解成立的合同；（2）显失公平的合同；（3）因欺诈成立的合同；（4）因胁迫成立的合同；（5）乘人之危订立的合同。
《合同法》中关于无效的合同则分为七种情形：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同；（3）合法形式掩盖非法目的的合同；（4）损害社会公共利益的合同；（5）违反法律和行政法规的强制性规定的合同；（6）合同中的下列免责条款无效：一是造成对方人身伤害的，二是故意或重大过失造成对方财产损失的；提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。
我们可以分别对照这个“五类”和“七种”，如果已签订的拆迁补偿安置协议存在相应情形，可以不遵守，并可以通过相应的法律程序就实际补偿问题寻求更好的落实途径。
六、拆迁补偿其他方面的问题
近年来，因拆迁补偿引起赡养纠纷、因拆迁补偿引起外嫁女上诉维权的事件不断发生。
旧村改造本来是利好的大事，作为其中的村民，特别是年轻一辈，应该站在让老人安享晚年的角度出发，而不是只盯着眼前的利益，垂涎着老人的一亩三分地。老年人在自己老无所依、老无所养，又与子女协商无果时，逼的要用法律武器来保护自己的合法权益时就真好事变为坏事了。
外嫁女能否得到旧改拆迁房屋补偿的问题。外嫁女是农村根据婚俗惯例而来的习惯性称谓。对于外嫁女能不能享受旧村改造拆迁补偿利益，可以从以下六个方面综合分析：（1）“外嫁女”的户籍在旧村改造拆迁补偿方案确定时是否仍然在原集体经济组织；（2）旧村改造拆迁补偿方案确定时，“外嫁女”是否仍然在集体经济组织实际生产和生活；（3）“外嫁女”仍然以原集体经济组织的土地为基本生活保障；（4）“外嫁女”所在集体经济组织的村民代表大会讨论决定的意见；（5）“外嫁女”在集体经济组织所应履行的村民义务；（6）“外嫁女”没有在其他集体经济组织享受村民待遇。
就目前增城区各镇旧改项目公开的补偿安置方案来看，着重点都不太一样，合不合适则是旧改所在的村民朋友们自己心里的“小算盘”怎么打了。