电子商务和最后一英里的物流租户正在推动对工业空间扩展的额外需求，从而刺激中型空间用户在工业市场中占据主导地位。
中型工业租户-占地50,000平方英尺的租户。至300,000平方呎 房地产服务公司Avison Young 的一份报告显示，盒子正在推动主要市场的工业需求，包括印第安纳波利斯，芝加哥，亚特兰大和达拉斯。
例如，在2017年1月至2019年6月之间，芝加哥的租户签署了872个工业租赁，总面积为9,730万平方英尺。平均面积为111,629平方英尺。亚特兰大的租户签署了320个工业租赁，总计3,620万平方英尺，平均面积为113,243平方英尺的达拉斯租户签署了490份租赁合同，总面积为5,250万平方英尺。印第安纳波利斯的租户签署了41份租赁合同，总计为5,250万平方英尺，平均根据Avison Young的说法，面积为146,341平方英尺。
“ [中型用户]主导了市场，” 研究公司CoStar Group的高级顾问Brooks Staley说。“正在寻找最佳地点的用户比正在寻找大型设备的用户更多。”
例如，在印第安纳州，对中型工业空间的需求正在蓬勃发展，但供应却很少。截至2019年6月中旬，在印第安纳州中部共有12处250,000平方英尺以下的投机性工业建筑正在开发中，总面积为210万平方英尺。然而，在该州的南部子市场中，只有一处中型空间可用，占地70,400平方呎 格林伍德的物业。
“印第安纳波利斯的稳定性，低廉的经商成本和集中的地理位置吸引了分销商和投资者，” Avison Young印第安纳波利斯办事处的负责人肖恩·麦克海尔(Sean McHale)说。“我们预计租金率将保持稳定或缓慢增长，上限价格将压缩到2019年。”
佛罗里达州的工业市场也显示出中型用户的增长。奥兰多的租户签署了68笔工业租赁，总面积730万平方英尺，平均交易规模为108,095平方英尺。坦帕湾的租户签署了53笔工业租赁，总面积为500万平方英尺，平均交易规模为94,333平方英尺杰克逊维尔(Jacksonville)的租户签署了61份租赁合同，总面积为700万平方英尺，平均交易规模为114,590平方英尺。
电子商务的增长以及对最后一英里交付的需求只会增加对中型工业包装盒的需求。根据CoStar的数据，到2019年6月底，这些类型资产的平均价格为每平方英尺68.71美元，销售额约为47亿美元。截至2018年6月底，平均价格为每平方英尺59.08美元，销售量为77亿美元。2017年6月，该领域的价格为每平方英尺59.56美元，销售量为73亿美元。
电子商务和最后一英里的物流租户正在推动对工业空间扩展的额外需求，从而刺激中型空间用户在工业市场中占据主导地位。
中型工业租户-占地50,000平方英尺的租户。至300,000平方呎 房地产服务公司Avison Young 的一份报告显示，盒子正在推动主要市场的工业需求，包括印第安纳波利斯，芝加哥，亚特兰大和达拉斯。
例如，在2017年1月至2019年6月之间，芝加哥的租户签署了872个工业租赁，总面积为9,730万平方英尺。平均面积为111,629平方英尺。亚特兰大的租户签署了320个工业租赁，总计3,620万平方英尺，平均面积为113,243平方英尺的达拉斯租户签署了490份租赁合同，总面积为5,250万平方英尺。印第安纳波利斯的租户签署了41份租赁合同，总计为5,250万平方英尺，平均根据Avison Young的说法，面积为146,341平方英尺。
“ [中型用户]主导了市场，” 研究公司CoStar Group的高级顾问Brooks Staley说。“正在寻找最佳地点的用户比正在寻找大型设备的用户更多。”
例如，在印第安纳州，对中型工业空间的需求正在蓬勃发展，但供应却很少。截至2019年6月中旬，在印第安纳州中部共有12处250,000平方英尺以下的投机性工业建筑正在开发中，总面积为210万平方英尺。然而，在该州的南部子市场中，只有一处中型空间可用，占地70,400平方呎 格林伍德的物业。
“印第安纳波利斯的稳定性，低廉的经商成本和集中的地理位置吸引了分销商和投资者，” Avison Young印第安纳波利斯办事处的负责人肖恩·麦克海尔(Sean McHale)说。“我们预计租金率将保持稳定或缓慢增长，上限价格将压缩到2019年。”
佛罗里达州的工业市场也显示出中型用户的增长。奥兰多的租户签署了68笔工业租赁，总面积730万平方英尺，平均交易规模为108,095平方英尺。坦帕湾的租户签署了53笔工业租赁，总面积为500万平方英尺，平均交易规模为94,333平方英尺杰克逊维尔(Jacksonville)的租户签署了61份租赁合同，总面积为700万平方英尺，平均交易规模为114,590平方英尺。
电子商务的增长以及对最后一英里交付的需求只会增加对中型工业包装盒的需求。根据CoStar的数据，到2019年6月底，这些类型资产的平均价格为每平方英尺68.71美元，销售额约为47亿美元。截至2018年6月底，平均价格为每平方英尺59.08美元，销售量为77亿美元。2017年6月，该领域的价格为每平方英尺59.56美元，销售量为73亿美元。
“您可以看到，在300,000平方英尺及以下的面积上，价格有了相当稳定的加速。更大的尺寸也是如此。“ 工业是目前最热门的房地产类型，这是有道理的，因为我们从电子商务中看到了顺风，从各种零售商如何看待他们的供应链。我们将看到中型和大型盒子的价格都有上涨。”
但是，尽管对中型工业设施的需求强劲且价格上涨，但该行业的投资销售活动正在减速。到2019年6月，该行业完成了639笔交易。2017年6月和2018年分别有1,121和1,197笔交易。斯泰利表示，这一下降源于投资者选择投资于地面建筑以躲避现有物业价格上涨的影响。
Staley说：“我们进行的分析表明，实际上，工业领域中有更多参与者正在转向发展而非收购，以获取回报。” “ [定价]在市场上变得非常泡沫，以至于参与者纷纷退缩，或者他们说，’我们可以发展。我们可以抓取网站并开发一些东西。” 那将是获得丰厚回报的最佳途径。”
大型工业设施或面积超过300,000平方英尺的盒子也发生了同样的情况.2017年6月，价格达到每平方英尺48.18美元，销售额约为32亿美元。到2019年6月，价格攀升至平均每平方英尺76.20美元，但销售额约为39亿美元。
Staley说：“由于所有尺寸规格的定价都非常泡沫，我们目前预计，随着交易开始逐渐减少，价格升值可能会停滞不前。” “人们有点不愿为这个后期的周期多付钱。”
2017年6月和2018年6月，投资者分别完成了135和167笔交易。到2019年6月，这一数字降至91笔。
“此外，许多社区已经达到了拥有庞大工业空间的饱和点，并且正在寻求中型建筑，而不是使其业务基础多样化，并寻求获得高薪工作，” McHale说。“一些市政正在采用中型建筑，以减少交通拥堵，并更轻松地将工业建筑整合到社区中，并保持当地劳动力的工作。”
根据研究公司Green Street Advisors追踪的商业物业价格指数，6月份工业财产价值上涨了4.0%，是所有商业财产类型中涨幅最高的。在过去的一年中，工业产权价值增长了9.0%，仅次于工业化社区的价值，后者在此期间增长了21%。