房地产购买者及其专业顾问对第一阶段环境场地评估(ESA)太熟悉了。出自《 42 USC§§9601》及其后的《综合环境响应，赔偿和责任法》(CERCLA)。(通常称为超级基金法)，ESA第一阶段是在潜在买方进行尽职调查期间准备的报告。
多年来，由于CERCLA的苛刻责任，潜在的购买者通常会远离受污染的财产，责任是严格的(没有过错)，并且是连带责任(任何一方对所有责任)。根据CERCLA，仅受污染财产的所有权是赔偿责任的基础。多年来，所有者最好的逃脱责任的机会是“无辜的土地所有者”辩护，该辩护要求所有者在经过认真的，收购前的调查后，对污染不了解财产的环境条件。如果向潜在购买者提供ESA第一阶段报告以确认污染，那么潜在购买者显然将具有知识，因此将无法主张“无辜的土地所有人”辩护。CERCLA的故事就是二十多年了。
2002年的棕地修正案
2002年，对CERCLA进行了修订，以保护知道有意进行重建的受污染物业(“棕地”用地)的购买者免于承担责任。同意管理和减轻在收购前尽职调查中发现的污染风险的购买者现在被定义为“真诚的潜在购买者”，并且不承担责任。要获得这种“真诚”的抗辩，所有者必须满足并维持以下八项要求(请参阅42 USC§9601(40))：
财产中所有有害物质的处置必须在购置之前进行。
买方必须对财产的先前所有权和用途进行“所有适当的查询”。这意味着买方的尽职调查应包括完整且准备充分的第一阶段ESA。
购买者必须确保提供有关发现或释放有害物质的所有法律要求的通知。
购买者必须通过采取合理步骤以(a)停止任何持续释放，(b)防止任何可能的未来释放，以及(c)防止或限制人类，环境或自然资源的方式对危险物质采取“适当护理”。接触任何先前释放的有害物质。
买方必须与所有有权采取响应行动或恢复活动，包括提供进入物业的政府人员合作。
买方必须遵守并且不妨碍与任何响应行动有关的任何机构控制和土地使用限制的有效性。
买方必须遵守与污染有关的任何政府信息要求。
买方不得与可能对污染负责的任何人有关联。
自2002年以来，联邦法院就有机会分析地主主张的“善意准买家”辩护，法院也提供了一些有用的指导。从法院的判决中可以汲取两个教训。
第1课：第一阶段的ESA必须严格遵守EPA法规
买方必须在购买财产之前进行“所有适当的询问”。这意味着买方的ESA第一阶段报告必须遵守EPA的法规(请参见40 CFR§312，C部分)，其中包括要求该报告由合格的环境专业人士(现任和过去的所有者)编写的要求，采访运营商，居住者和雇员，审查历史财产和政府记录，进行现场检查和检查，并考虑购买者可能拥有的任何专业知识以及购买价格是否反映了折扣这可能表示污染。
律师经常建议其客户，对严格遵守EPA法规的ESA第一阶段报告进行详细审查至关重要。这种类型的全面审查和高标准的ESA第一阶段报告很重要，因为不利的当事方和法院已经表示愿意使用丝毫的错误或不足作为质疑所有者的“善意”和不负责任的基础。状态。吸引有能力的环境专业人员的重要性不可低估。
第2课：解决污染的收购后环境计划至关重要
买主必须对财产的污染采取“适当的照顾”。在这方面，法院研究了受污染财产的所有人是否采取了“合理步骤”来阻止持续释放，防止将来释放以及保护人员和环境免遭暴露。那么问题是什么是不合理的。
发现采集后未能及时清理并清除已知的污染区域是不合理的。发现无法维持限制污染物进入的工程屏障(例如，破碎的岩石覆盖层)是不合理的。已发现拆除建筑物，但将污染土壤留在原处是不合理的。在一个案例中，一家重建承包商破坏了一个以前未知的地下储罐，释放了大约20加仑的石油。承包商在现场将受污染的土壤与干净的土壤混合，并使用该材料作为填充物，法院认为这不仅不合理，而且实际上是收购后发生的新的处置事件。
所有者捍卫其购后护理适当性的最佳方法是，先制定购后环境计划，该计划明确指出解决任何污染所必需的任何持续义务，然后实施并记录该计划的遵守情况。
结论
CERCLA的2002年棕地修正案通过减轻负责任的CERCLA责任购买者，在促进受污染财产的重建方面取得了一些成功。买家要获得并维护其“善意”地位，最重要的事情就是执行收购前的尽职调查，包括全面并符合EPA法规的ESA第一阶段，以及制定和实施收购后制定了对任何污染采取适当措施的环境计划。