排行榜显示，5家公司2019年归母净利率超过50%，8家公司受亏损影响归母净利率为负;与2018年相比，64家公司归母净利率出现下滑
标点财经研究员 黄凤清
2019年，在“房住不炒”的调控主基调下，各地围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，因城施策，房地产市场整体稳中承压。据统计局披露，2019年全国商品房销售面积约17.16亿平方米，同比下降0.1%;销售额15.97万亿元，同比增长6.5%，与2018年增速相比低出5.7个百分点。
城市之间分化持续。一线城市供应端有所改善，带动成交增长;二线城市成交规模略有调整，且内部分化更加明显;三线城市成交规模降幅显著，市场下行压力凸显。
在融资方面，2019年房地产行业融资渠道继续受到严格监管，信贷层面逐渐收紧，房地产贷款增速回落。相关数据显示，2019年末全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较2018年末低5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额同比增长10.1%，增速比2018年末低12.5个百分点。
房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈。在此大背景下，各房企盈利状况如何?
近日，根据Wind提供的数据，标点财经研究院联合《投资时报》，对港股内房企中2019年营业收入百强企业的归属于上市公司股东净利润(下称归母净利润)、归母净利率(根据归母净利润及营业收入计算)进行了研究，并根据2019年归母净利率由高至低排名，推出《港股百强内房企2019年归母净利率排行榜》。
需要注意的是，根据Wind的分类，港股内房企是指注册地在内地而在上市的房地产公司，或者房地产业务主要开展地区为内地的公司。在计算过程中，以港元披露的数据统一转换为人民币。
结果显示，港股百强内房企2019年归母净利润整体增长7.43%至4429.58亿元，归母净利率为11.39%。其中，恒隆集团(0010.HK)、SOHO(0410.HK)、恒隆地产(0101.HK)、天安(0028.HK)、合生创展集团(0754.HK)2019年归母净利率超过50%，而上海证大(0755.HK)、丰盛控股(0607.HK)、恒盛地产(0845.HK)等8家公司受亏损影响，归母净利率为负。
与2018年相比，大悦城(000031,股吧)地产(0207.HK)、粤海置地(0124.HK)、华侨城(亚洲)(3366.HK)、远洋集团(3377.HK)等64家公司的归母净利率出现下滑。
8家公司呈亏损状态
根据Wind数据计算，港股百强内房企2019年营业收入均在12亿元以上，合计3.89万亿元，同比增长21.46%;归母净利润合计4429.58亿元，同比增长7.43%。
其中，有10家公司的归母净利润在百亿元以上。归母净利润最高的是海外发展(0688.HK)，达到416.18亿元。其次是碧桂园(2007.HK)，以395.50亿元排名第二。紧随其后的是万科企业(2202.HK)，2019年实现归母净利润388.72亿元。华润置地(1109.HK)、长实集团(1113.HK)和融创(1918.HK)的归母净利润也均在250亿元以上，超过百亿元的还有龙湖集团(0960.HK)、恒大(3333.HK)、龙光地产(3380.HK)以及世茂房地产(0813.HK)。
有11家公司的归母净利润在50亿—100亿元之间，包括合景泰富集团(1813.HK)、富力地产(2777.HK)、合生创展集团、新城发展(1030.HK)、雅居乐集团(3383.HK)等。
同时，有8家公司2019年归母净利润呈亏损状态，包括丰盛控股、北大资源(0618.HK)、恒盛地产、上海证大、南海控股(0680.HK)、毅德国际(1396.HK)、首创钜大(1329.HK)、天山发展控股(2118.HK)。其中，丰盛控股、北大资源的亏损额在20亿元以上。
相较于2018年，阳光100(2608.HK)、佳兆业美好(2168.HK)等公司的归母净利润出现大幅度增长。但同时也有29家公司的归母净利润出现缩水，包括恒盛地产、华侨城(亚洲)、SOHO、远洋集团、辰兴发展(2286.HK)等。
归母净利率首尾相差150个百分点
归母净利润绝对值的大小除了与公司盈利能力相关外，还取决于公司规模的大小，因此规模相差较大的公司之间难以进行比较。而每单位营收产生归母净利润额度的指标—归母净利率，更能反映公司间的盈利水平。
2019年，港股百强内房企归母净利率为11.39%，与2018年的12.88%相比下降了1.49个百分点。有5家公司的归母净利率超过50%。位居榜首的是恒隆集团，该公司2019年收入为83.24亿元，公司股东应占年度溢利为60.09亿元，归母净利率高达72.19%。其附属公司恒隆地产的归母净利率亦高达69.65%，排名第三。
而排在第二位的是SOHO，2019年归母净利润13.31亿元，对应18.47亿元的营业收入，归母净利率为72.07%。天安、合生创展集团分列第四、第五位，2019年归母净利率分别为60.58%、51.00%。
排名前十的公司还包括合景泰富集团、地利(1387.HK)、嘉里建设(0683.HK)、长实集团和金地商置(0535.HK)。
在榜单的另一端，8家亏损公司的归母净利率为负。表现最差的是上海证大，Wind数据显示，该公司2019年12.08亿元的营收对应-9.48亿元的归母净利润，归母净利率为-78.45%，相当于每元营收产生0.78元的亏损。与排在首位的恒隆集团相比，二者的归母净利率相差150.64个百分点。
其次是丰盛控股，2019年归母净利率为-25.75%。该公司的毛利主要来自物业板块及新能源板块，其中物业板块毛利率由2018年的56%降至2019年的51%，而新能源板块毛利率则由17%提高至19%。
毅德国际、恒盛地产、首创钜大、北大资源的归母净利率在-20%至-10%之间。其中，毅德国际2019年的营业收入由2018年的28.42亿元降至15.83亿元，归母净利润则由2018年盈利1.07亿元降至2019年亏损2.71亿元，最终归母净利率为-17.13%。而北大资源尽管实现了241.32亿元的营业收入，在港股内房企中排名第33，但同时归母净利润亏损额达到24.22亿元，归母净利率为-10.04%。
64家公司归母净利率下滑
与2018年相比，港股百强内房企的归母净利率走势出现分化。
有64家公司2019年归母净利率呈下滑态势。最为严重的是上海证大，其2018年归母净利率为-12.63%，2019年在营收大幅缩水八成的情况下亏损额却进一步扩大，导致归母净利率下滑65.83个百分点。
其次是九龙建业(0034.HK)。其2018年归母净利率高达77.16%，2019年营收大增超过3倍，而归母净利率增幅却不到15%，归母净利率下降56.09个百分点至21.08%。
粤海置地情况与之相似，2018年归母净利率达71.78%，2019年营收大幅增长5倍，而归母净利润增幅不到六成，归母净利率下滑53.21个百分点至18.57%。
除了上述3家公司外，长实集团、海港企业(0051.HK)、SOHO、华侨城(亚洲)的归母净利率也均下降30个百分点以上。
有36家公司的归母净利率有所提升，包括阳光100、众安集团(0672.HK)、佳兆业集团(1638.HK)、融创、金茂(0817.HK)等。