数据中心正从其作为房地产投资的利基地位迅速发展起来。最近一项针对全美42家公司的世邦魏理仕(CBRE)调查显示，68%的投资者和供应商都报告称，2018年全年的入住率高于去年同期。另一份世邦魏理仕(CBRE)的报告显示，到今年上半年，数据中心的投资额和净吸收量已经接近突破2017年的创纪录水平。截至6月份，投资额超过70亿美元，其中47%集中在资产交易上。
随着数据中心在房地产资产中的价值越来越明显，越来越多的投资者进入该行业或寻求多元化持有资产。商业地产管理公司联系了26年的行业老手LeeKestler，他是Vantage数据中心的首席商业官。他对数据中心的好处、挑战和趋势进行了详尽的分析，以供密切关注。
在购买或建造新设施之前，你如何评估市场/地点？
顾客带路。我们密切关注所有重要的因素，进入客户将实际购买多租户数据中心服务。我们寻找满足基线因素的位置，比如公用电力可用性，以及许多细微差别，这些差异决定了一个站点是否有一个稳定、长期、健康的商业环境。
例如，我们考虑的是，我们的目标客户/客户是否已经在该市场上推出-这个位置是否与他们的增长相关？我们还会研究我们是否能够在经济上和规模上发展。例如，如果一个市场对员工来说很难进入，如果很难让员工进出，这可能是企业难以实现增长的一个指标。税收优惠是我们考虑的另一个因素。大约有30个州为数据中心提供激励措施，大多数公司期望在所有权总成本方面给予某种奖励或回扣。可持续性在数据中心的发展中起着什么作用？
凯斯勒：我们有意建造我们的设施，使之持久，这是可持续发展的第一个标准。这包括允许更高密度的硬件，这可以提高建筑面积比率的利用率，并不断评估提高系统效率的方法。
我们也尽量减少我们的碳足迹，只要它有良好的商业意义，我们采取的一些步骤更多的是做正确的事情，而不是投资回报率。我们考虑到所有我们可以做的小事情，以节省能源和减少浪费，这可能没有很大的回报，但随着时间的推移，成为有意义的数字对环境。
例如，Vantage致力于使用风力和太阳能灯在我们的弗吉尼亚校园外部照明。虽然这些比标准照明成本更高，但这是正确的做法，它每年可以产生超过3000千瓦小时的电力供应。我们的电子汽车充电站可以产生足够的电力，每年为我们的员工和客人节省超过4，000加仑的汽油。
您认为区块链技术会对数据中心业务产生重大影响吗？
凯斯勒：当然。区块链需要巨大的计算能力，这对于数据中心的增长非常重要，尤其是在我们所处的环境中，人们期望公司用更少的钱来做更多的事情。区块链还将满足对安全和操作效率的要求。
在建筑物管理中，区块链技术可以确保系统可以正常运行。例如，在涉及主要网络拥塞的情况下，块链可能在发生故障之前启动故障转移进程，这会降低继续依赖依赖数据传输的应用程序的最终用户的性能。显然，这种类型的应用程序可以为数据中心运营商和客户节省资金和时间。它还提高了运营商维护服务水平协议的能力。
如果我们展望未来，区块链可能通过在其分布的分类账上共享数据来消除数据丢失或损坏，从而使一个块中的数据丢失不会扩展到其他块。潜在的应用程序是无穷无尽的，许多应用程序可能会减少对提供服务的冗余基础设施的需求，这对数据中心和客户都是一个可衡量的成本效益。
请列举数据中心房地产领域面临的几个挑战。
凯斯勒：数据中心业务是一个非常区域化的销售。自从我们建造有目的的设施以来，投资界需要一段时间才能了解数据中心市场，这通常是房地产风险较高的问题。然而，投资者已经认识到，我们这些数据中心正在开发目的–建造优质房地产–其成本远远高于每平方英尺典型的商业写字楼成本–我们正经历着稳定和健康的需求。挑战将是继续执行和教育投资者的独特方面和潜力的市场。
另一个主要挑战是控制增长和发展成本，使它们符合需求。当然，建筑成本一直是这些类型设施的重点，需求可能在区域基础上波动。成功的一个关键因素是平衡何时部署资本支出，并理解驱动数据中心需求的多个因素，包括土地成本、已在市场上的其他供应商、公用事业成本等。
贵公司准备如何应对这些挑战？
凯斯勒：数据中心行业花了很多时间来教育投资者我们是如何运作的。事实是，对数据中心的需求正在激增，特别是在数据量和信息量继续以指数速度增长的情况下，而且确实看不到尽头。到目前为止，市场已经看到，即使是较老的设施也有能力交付结果，因为在可预见的未来，大量的应用程序可以继续在低密度的环境中运行。20世纪90年代末建造的数据中心至今仍在使用。
优势数据中心一直在战略上控制资本支出投资，投资于在每个不同区域最大限度地利用可用电力和冷却选项的技术。例如，在加利福尼亚，我们建造了尽量减少用水冷却的系统，因为我们知道水，特别是在加利福尼亚，是一种非常宝贵的资源。通过早期这样做，我们遵守了保护自然资源的承诺，并将成本保持在低水平–这是我们最终将节约的利益传递给我们的客户。
此外，我们致力于在我们的供应链过程中添加更多的软件驱动技术，以可测量的精度监控和维护我们的物理基础设施。这将使我们的团队能够使我们的设施运行时间更长、效率更高，这在运营费用上是可以衡量的。
在未来一年中，我们还应在这一行业中看到哪些其他趋势？
Kestler：多年来，高密度设施一直是数据中心世界中一个备受争议的话题。但是，随着全球数据的年消费量(Zettabytes)和关键市场地区土地成本的上升，现在是时候考虑建立，而不仅仅是扩大规模。数据中心都是关于电力和冷却和高密度设施，让您最大限度地利用两者。
数据中心的功耗定义为每平方英尺或每条机架的功率图。历史上，高密度是在大约10年前定义为每架2-5千瓦。今天，高密度意味着每架10千瓦以上。更高的密度是由更有效地最大化电力和冷却成本的愿望驱动的，这样它们的运营费用的百分比就会比现在的80%更低。更高的密度也是由最大限度地利用土地和适应采用虚拟化机器和高密度云环境的兴趣驱动的，这些环境提供更多的每平方英尺计算能力，而不需要同时增加电力和冷却需求。
在现有和新的数据中心采用更高的密度，有可能为运营商带来更大的回报，也是商业房地产部门需要了解的一个重要趋势。