郊区买一手房易升值 市区买二手房易出租

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市民两百万元买住宅买郊区还是市区?

“在9月份之前,一周都接不到一个看楼电话,现在每天可以接到两三个,大都是郊区的一手新盘或者市区的二手住宅。”投资型买家李小姐表示,楼市回暖,希望入市,但是还在郊区一手新盘和市区二手住宅之间纠结。

业内人士分析称,投资房产也适用于“富贵险中求”,市区二手房价比较高,出租相对有保障,但是由于本身房价高企,升值幅度有限;而郊区大都是一手新盘,虽然目前出租比较难,但如果选对了区域,未来的升值空间要大于市区。

案例:

郊区大新房“守四年”

不如市区二手小房?

李小姐告诉记者。她现在手有余钱,希望投资房产,并从今年上半年就开始断断续续看楼,现在感觉到楼市启动了,想入手一套。“现在大概可以承受总价200万左右的房子,不知道到底是买郊区的大户型住宅呢,还是在市区买一套小小的二手房。”

而买家刘先生则有自己的苦恼——他2010年时考虑买房,在市区中心和亚运城之间犹豫了很久,最终选择买下了一套亚运城100平方米左右的单位,四年过去了,这套单位的价格还是没有什么变化。因为上班不方便,他和太太只好在市区中心租了一套房子,想把亚运城的单位出租,结果无人问津。而当时在市区中心看到的一套小两房单位,价格也只略高于100万元,如今已经涨了几成,租赁无任何压力。

刘先生后悔莫及:“当时要是买了市区的小单位,现在都能换近郊一套‘豪华房’啦!”

数据:

“9·30”后广州一二手房成交量同涨

记者从阳光家缘数据了解到,“9·30”以后,广州一手的成交量突飞猛进,整个10月,广州共网签7222套一手住宅,与9月的4515套相比,环比上涨60%。

记者发现,分区域来看,中心六区的成交量和外围五区的成交量上涨幅度相近,中心六区环比上涨65%;外围五区则环比上涨57%。

目前,11月已近半,广州网签量比上月有所回落,仅为2787套,但是也比9月同期有不小的上涨。

而二手方面,从本月成交量来看,“回暖”的势头明显。据中原地产成交数据显示,10月份二手住宅成交量回升明显,成交宗数环比9月大涨50%。而在10月份全市二手住宅成交均价为25694元/㎡,环比上月升7.4%,全市二手楼市整体呈现出量价齐涨的态势。

从10月份阳光家缘中介促成交易数据来看,除了144平方米的豪宅成交环比下降18%外,其他面积段成交都环比上涨。100~144平方米的大户型环比增长27%,而电梯楼成交占比也将近提升了7个百分点。但从成交占比来看,目前以60-100平方米以为置业的刚需客户仍然是市场的主要群体。

记者了解到,在购房者之中,自住需求占比已连续2个月录得下跌,环比上月下降2.1个百分点,而投资性质环比微升0.8个百分点,占总比例的3.3%。

升值:

市区盘保值更强 部分郊区盘更易升值

有买家认为,未来广州地铁四通八达,只要选到靠近地铁的物业一定有升值潜力。但也有投资者告诉记者,房地产投资还是以地段论英雄,即使地铁在通达,只要放开限购,市区的物业还要继续升值。

一位主力做一手楼的中介销售坦言:“投资肯定选市区,说买郊区盘就是违心之论。”他说,郊区盘生活配套跟不上是最实际的问题,买郊区新盘还不是即时交楼,市区中心二手楼即时可住可租,郊区即使有地铁,利好早就消化在楼价里了。

“如果其他区域现在每平方米一万二三千,过几年升到一万四五千,市区中心都可能从两万多三万升到三万几四万。”该中介人士认为,有买家质疑市区中心楼价还有没有空间,他认为无论是什么板块价格都受经济环境影响,势头一样,而幅度可能因为基数不同而不同,原因是市区中心配套齐全,快进快出快租,周期短,更适合投资。

“现在市中心的盘源,要从3万元涨至4万元,已经是非常高的涨幅,但是郊区盘从1万元涨到1万5千元,则非常容易。”他建议郊区投资的话,要跟着规划走,“一个就是地铁的规划,交通规划,另外就是政策规划利好,包括中新知识城,南沙自贸区这些有政策利好的地区。”黎文江说。

回报:

市区盘易租回报低 郊区盘暂难谈出租

上述销售人员告诉记者,目前在亚运城,200万元可以买到一百多平方米的单位,但租金最多只有3000元左右,而且往往有价无市;而在市区中心,200万元在珠江新城顶多只能买到不到80平方米的旧楼,但租金可达五六千元一个月,而且租赁流通没问题。

合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示,现在手头200万元,在市区按照3万元左右一平方米,只能买到约70平方米的住宅,而按照市区平均50元/平方米的出租均价,租金仅为3500-4000元左右,虽然能租出去,但是回报很低。“如果贷款,投资回报是没有办法覆盖贷款利率的,如果贷款买楼出租,即使能租出去也不划算。”

而对于郊区盘源,由于供应量大,业内人士表示,目前暂时都比较难出租。

投资提醒:

购买新楼要注意选择品牌开发商

市场人士认为,本来不同板块不同物业就是适应不同的市场需求,比如资金实力强的投资者当然集中投资市区中心,年轻的刚需人群刚刚接触社会,需要解决住所问题,当然量力而行,选择平靓正的物业。但建议买郊区物业要选择大开发商物业,因为担心有一些小开发商会在这一波市场行情中受到冲击。

黎文江表示,如果要在郊区买一手房,除了注意选择地段以外,要注意选择品牌开发商。“品牌开发商首先能有比较好的物业管理是很重要,新楼如果有好的物业管理,可以保存得很好,保值升值能力强很多。而新楼大都是期房,选择品牌开发商的楼相对风险较小。”

同时,黎文江建议,如果要在市中心买二手房投资,尽量选择楼龄比较新的二手楼。“楼梯房一般都不要买,首先使用年限是个问题,其次,以后各方面维修的投入比较大,而刚刚过了五年的电梯楼,是不错的选择。”

投资潜力PK

记者以买家身份表示要以200万元入市。“200万元可以在珠江新城买一套一房一厅,也可以在郊区买一套小三房,问题就是买家是什么目的,有什么样的心态了。”一个中介的销售人员告诉记者。

升值潜力PK

市区盘主要以保值为主;而郊区盘由于价格低,配套跟不上是最实际的问题,但如果选对了位置,未来会有更好的升值空间。

投资回报PK

市区中心,200万元在珠江新城能买到不到80平方米的旧楼,但租金达五六千元一个月,租赁流通没问题;郊区盘源目前暂时都比较难出租。

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